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xxxx花园物业管理投标书。
物业概况。xx花园位于xx市xx区，占地面积8万平方米，总建筑面积8万m2，其中：住宅面积7万m2，商业面积1.
2万m2，办公面积1万m2，小区由4幢1。5万m2的6层住宅组团、1幢2.2万m2商业、办公和配套服务设施综合楼组成。
小区主要配套设施有：地下停车场、老人活动中心、儿童活动中心、会所。
小区主要机电设备有：25台日本三菱电梯，开利**空调系统。2台500kw康明斯发电机组，供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全，小区所有机电设施都是进口设备。
小区功能介绍：xx花园智能化系统，主要包括安全防范系统，物业管理系统，家居智能控制系统等。充分利用现代计算机技术，通讯与网络技术，自动化控制技术和ic卡技术，通过有效的传输网络，实现多元化信息服务，物业管理，保安防范，绿化喷灌及住宅智能化的集成，为住户提供安全，舒适的家居环境和快捷，高效的服务与管理。
委托管理目的。
1) 保持和提高物业的完好程度。通过加强对xx花园整体物业管理的养护和对人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。
2) 创造良好环境，统筹安排xx花园各项设施的管理养护，强化宣传，对业主（住户）进行依法管理约束，共同维和花园环境。
3) 维护住宅区业主（住户）的权益。业主置业大都用来居住，保值，增值，享受良好的服务等，加强对业主、住户的行为管理、服务就是为了维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主。
4) 加强对xx花园实施社会化，专业化，一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高香港嘉财集团和本公司的社会声誉。
以良好的售后服务建立xx花园的品牌形象，赋予xx花园以高附加值回馈业主和xxxx房地产开发****，使物业开发、管理处于良性循环。
委托管理原则。
根据《住宅区物业管理条例》及其实施细则以及委托管理合同，本着“以区养区，略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主（住户）创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
委托管理方式。
1) xxxxx房地产开发****依据《住宅区物业管理条例》及其实施细则以及双方议定的其他事项，全权委托齐齐哈尔百安物业管理股份****对xx花园实施综合一体化管理。百安物业管理股份****在管理合同期内对xx花园负责制定年度管理目标，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现小区社会效益，经济效益和环境效益的同步发展。
2) 委托管理有效年限：3年。
委托管理内容。
1) 小区房屋建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备房等）的维修，养护好管理。
2) 小区房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管管道、落水管、烟囱、公用照明、天线、加压供水设备、配电系统，楼内消防设备等）的维修，养护，管理和运行服务。
3) xx花园规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、棚、停车库、场等）的维修、养护和管理。
4) xx花园规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。
5) 公共环境（包括公共场池、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6) 交通、车辆行驶和停泊管理。
7) 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。
社区文化娱乐活动。
9) 物业管理档案、资料。
总体目标和分项指标。
1) 总体目标。
在管理合同期内把xx花园管理成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在xx花园住宅区达到硬件指标后，承诺：管理合同生效后，xx花园住宅区所以建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用2年内达到齐齐哈尔市市物业管理优秀大厦管理标准，并获得有效证书；3年内达到省级或国家级物业管理大厦的管理标准，并获得有效证书。
2) 分项指标。
1房屋及公共配套设施完好率98％以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达100％。
2住宅区无重大火灾、刑事和交通事故。
3房屋零修、急修及时率在99％以上。
4住宅区内卫生、消杀、环境绿化国家级达标率100％。
5违章发生率1％一下，处理率100％。
6管理人员专业培训合格率100％。
7业主（住户）对xx花园物业管理满意率95％以上，投诉处理率100％。
实现目标的保证措施。
1) 管理体制和人员配备。
1管理架构：公司拟设xx花园管理处作为公司的外派机构，全面负责xx花园的日常管理运作，统管整个小区内外事务。公司与管理处每年签订管理目标与经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理七大服务，即：
房管、治安、车辆、清洁、绿化、维修、社区文化、设房管部、机电部、护卫队、清洁、绿化队、管理监控中心，实行24h值班，纵向关系与内部管理机构见下图1：
2人员配备：按公司iso9002质量标准和xx花园综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构和人员，力求实现物业管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，管理处拟设各类人员81人。主任1人，副主任1人，管理员3人，会计出纳，资料3人，仓管1人，机电部14人，护卫员34人，清洁18人，绿化3人，厨师2人。
3骨干人员的素质要求见表1。
图1 xx花园物业管理处内部机构设置示意图（略）
表 1 xx花园骨干人员的质素要求。
分类。岗位。
职责。具备条件。
备注。管理处。
主任。全面负责xx花园物业管理工作。
男，36，岁本科文化以上，有6年大型高层物业管理经验，协调管理能力强，精通iso9002质量认证体系。
管理处正副主任内部委派。
副主任。协助主任管理机电、维修、车辆管理、治安、房管、绿化、清洁、社区文化七大服务项目。
男，本科文化，有多年基层物业管理经验，熟悉七大服务项目操作流程及检验标准，实践经验丰富，熟悉iso9002质量认证体系。
房管部。管理员。
负责房管工作手册规定的工作内容，协助主任做好管理工作、监督、协调、服务各项工作。
大专学历，土建或工民建专业，具有3年以上的基层物业管理经验，综合管理、协调能力和技术专业能力较强。
主管房管员、会计、出纳、社区文化员、机电工程技术人员、保安队长、绿化队长、由公司从其他管理处调配。
会计出纳。负责为住户办理全面托收，参与前期的水电表抄送，统计工作，统筹管理小区财务收支工作。
财会专业，大专学历，懂物业管理条例，财务规定，3年物业管理财务工作经验。
资料员。负责管理公司发放的质量管理体系文件和住宅小区技术档案资料，分类整理各类工作记录**，兼电脑员。
档案专业，中专学历，擅长技术资料的分类，整理，管理。
仓管员。专职负责仓库的管理工作，负责进行物品分类，拟定物品采购计划。
正派，廉洁，有多年仓库管理经验。
社区文化员。
负责开展西村社区文化宣传工作，落实各项便民服务措施。
有多年大型社区文化经验。
机电部。水、电、电子门、空调、土建、电梯。
负责xx花园供配电、电子对讲门、公用天线、电梯、消防系统等设备的正常动行和维护。
助理工程师以上职称，熟悉高层楼宇的各种配电、消防、电子、电梯等的管理运作。
调度员。负责报警、监控中心的值班和处理各类信息，让监控中心起到管理“枢纽”作用。
初级以上技术职称，工科、电子类专业，懂iso9000运作。
护卫队。正副队长。
全面负责小区的治安和车辆管理工作。
高中文化、退转业军人，党员、军事素质优秀，有4年大厦治安队管理经验。
车辆管理员。
负责小区车辆、车场管理工作。
熟悉治安防盗报警系统运用。
绿化队。绿化队长。
负责小区绿化养护，整治工作。
技工，园艺专业，有多年小区绿化养护和管理工作经验，负责管理的小区绿化先后获得市优秀绿化单位。
4管理处职责：
a) 负责对xx花园实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。
贯彻执行公司制定的iso9002物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理。
c) 完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。
d) 合理调配人员、保持各岗位的分工与写作。
e) 定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。
f) 负责业主住宅和商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。
g) 负责拟定小区月工作计划。
h) 负责周检工作，并做好记录，接受xx集团和本公司物业部，业主（住户）和业主委员会的监督检查。
i) 积极参加创建安全文明大厦、省优秀大厦的考评工作，提高管理服务水平。
j) 负责开展丰富多彩的社区文化活动。
k) 负责xx花园的安全、防火工作。
l) 协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。
2） 移交接管。
双方指定一名领导负责移交接管事宜，具体步骤见图2
图 2 xx花园物业移交接管步骤。
1移交接管前的准备工作：
a. 成立xx花园管理处。委托管理公司合同签订后，一期入伙前3个月，即提前介入管理，拟派管理处主任，房管员和机电管理员到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，做好各项筹备工作。
b. 成立xx花园验收小组。工程技术人员进驻现场，了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置走向及存在问题；填写如下有关质量记录，以便使存在的问题尽快得到解决：
l 移交接管验收遗留问题统计表；
l 公共配套设接管验收表；
l 公共配套设施接管验收遗留问题统计表；
l 机电设备接管验收遗留问题统计表。
2xx花园资料的移交接管：
接管楼宇资料的验收证明及部分移交的资料如下：
l 产权资料。包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；
面；公用天线；消防设施（消防栓，消防箱）；小区路灯；绿化；小区道路；垃圾箱（池）；垃圾转运站；岗亭；车库；检查井和化粪池；明暗沟；挡土墙、坡；踏步；台阶；水池、水箱；信箱；景观、雕塑及文化娱乐设施。
b. 验收标准。参照建设部zbp30001－90和国家2023年7月1日颁发地《房屋接管验收标准》及达到设计要求。
6工程完善和工程遗留问题处理规定：
a. 工程完善。在房屋本体进行竣工验收后，才进行公共配套设施的工程完善。
b. 工程遗留问题。工程遗留问题是指在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患如使用的建筑材料不合格，设计无法达到使用的要求，保修无法解决的设计缺陷等。
重庆花园物业管理投标书
序言。重庆 物业管理 成立于2001年，自成立之始就以 严谨 务实 的工作态度，服务于 物业的广大业主。集总结了一整套管理和服务的经验。我们坚信，无论我们接管任何项目都是很有信心的，在前期管理中服务好开发商，促进销售 在后期管理上服务好业主，提供 高品质的生活家园 重庆 花园是重庆公司在北部新区开发...
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