成都大学体育场地块。
商业项目可行性发展构想报告。辜诗琦。
2011级营销与策划2班。
2023年11月。
成都大学体育场。
商业项目可行性发展构想报告。
一、 项目用地概况。
1. 项目地址。
项目位于成都市龙泉驿区十陵街道成都大学后门处，西邻江华路。
2. 用地规模。
项目占地12000㎡,其中体育馆占地4000㎡。
3. 地块四至及现状。
北至：成都大学第二食堂。
南至：成都大学露天网球场。
东至：成都大学校内道路及园林景观。
西至：江华路及月香广场。
2、项目运作。
1.成都高校周边经济现状分析。
随着城市规划和经济的发展，成都部分城郊结合处出现了“大学城”这一名词，高校消费群体的强大的消费能力引起了商业市场的高度关注。因此具有一定合理规模的城市商业体在高校周边取得了巨大成功。该类商业体往往具有功能复合性和商业集中性，商业主题明确，特色鲜明，大幅增强了商业辐射能力，有效整合了高校周边资源，高度集中消费人群，逐步形成片区商业中心，提升了商业项目本身的价值同时，也带来了大量经济和社会效益。
案例：四川师范大学狮子山校区：east校园广场。
建筑面积：19100平米。
业种定位：1f:百货、体育用品、饰品、美容美发、超市、药房、书店等。
2f、3f:茶、水、酒吧、咖啡、特色餐饮、影视。
4f:精装修酒店式公寓。
east校园广场以其商业的集中性、复合性、特色性，依托川师强大的消费人群，有效带动了川师及周边的消费，逐步形成了片区商业中心，创造了良好的经济、社会效益。
西华大学高新西区校区：正成·名城左岸。
业种定位；1f：服饰、超市、饰品、餐饮、数码、通信。
2f:酒吧、ktv、火锅、中餐、自助、动漫城、网吧、咖啡厅。
正成·名城左岸属于集中型、复合型商业项目，以其合理的规模、精准的定位、特色商业经营，依托西华大学及周边校园的强大消费能力支撑，有效聚集人气，逐步形成片区商业中心，创造了良好的经济社会效益。
成大后校门现状分析：成都大学后校门虽有类似项目月香广场，但缺乏专业的运营管理机构统一运营管理，商业形象较差，缺乏特色竞争力。
2.地块所在区域商业经营现状分析。
商业以中低端的大众消费为主，缺乏拥有高品质和专业服务的高附加值商业。
商业经营主题同质化严重，缺乏特色商业。
各商业的**量均较大，空置铺面很少，经营状况良好。
底层商铺租金为70元/月·平米左右。
3.项目地块所在区域的需求现状分析。
成都大学人均生活费用为800---1200元/月，拥有个性化、特色化消费需求，注重高品质与专业化服务附加值。
成都大学十陵校区的在校师生为2万多人，附近餐饮商业高峰期排队消费现象普遍，急需更多餐饮业来满足消费需求。
4.在房地产新政下对项目未来经营运作的影响。
5.项目用地swot分析。
优势：地块紧邻成大后校门，地段优势明显，**量大，是大学生出门首选消费场所。
地块附近商业特别是餐饮业经营状况较好，高峰期供不应求。
地块周围**量大，商业氛围已经形成，有助于项目聚集人气。
劣势：地块占地面积偏小，对于项目后期形成的影响力有一定限制。
地块仅一面临街，商业内街聚集人气具有一定难度。
机遇：项目周边商业主题同质化严重，缺乏特色商业，不能满足大学生个性化消费需求。
周边项目档次偏低，缺乏高品质和专业化服务。
威胁：周边商业区流动商贩混杂，增加项目的运营管理难度，对于项目形象会产生一定负面影响。
3、项目发展运作构想。
1.用地特性与价值分析。
本项目用地为校园用地，处于成都大学与月香广场之间。项目建成后，高品质的定位可以提升成大形象和商业价值。
相比月香广场和灵龙路，本项目距离成都大学后门更近，地段优势明显，建成后将成为大学生购物的首选之地。
项目西面临街，临街长度较长，便于规划更多的临街商铺，提高项目整体物业价值，但内步行街的**引导问题值得引起高度重视。
2.项目商业街发展整体定位。
以运动为主题集特色餐饮、娱乐休闲、时尚购物、高档酒店、主题公寓、运动休闲功能为一体的校园特色复合式商业街区。
3.项目功能定位。
备注：成本合理的情况下，整个商业街区内可考虑规划中国电信无线wifi基站，满足当代大学生对无线网络的高要求，间接聚集**。
4.规划布局构想。
1）规划原则。
土地价值最大化。
合理控制成本。
升级区域整体商业形象。
突显各业态，经营特征。
2）总体规划布局。
项目总体布局，实现“一区、两街、一广场”的规划布局。具体构想为：
一区：形成以校园文化为主题，以特色商业和高品质专业化服务为核心竞争力的商业区。
两街：以校园文化、运动主题打造的两条平行于江华路、突出个性、时尚、青春活力的商业步行内外街。
一广场：以校园文化、运动主题打造的一个位于商业区中心处、举办商业活动、为消费者提供临时停留休息场所、具有聚集人气、引导交通动线作用的广场。
3）规划细项建议。
建筑风格：现代简约，动感时尚。
建筑表现：建筑外立面：以丰富的色彩感，赋予项目动感、时尚的鲜明特色，以满足大学生的个性化消费需求。
商业区内商铺的装修风格：以“运动、跳跃”的校园动感主题形成统一的建筑风格，并在此基础上尽量追求差异化，丰富项目文化内涵，满足大学生间差异化的个性消费需求。
交通流线、交通动线。
道路规划上考虑人、车分流，人、货分流，以保持**动线的流畅性。
设置中心广场，引导**动线，聚集商业区内场**，保证内场商家利益。
楼层合理控制。
步行街楼层设置为4层，保证商业步行街有充足的采光和商业街消防安全。
层高设置为4.5--5m，保证各层足够的空间布局以及宽敞感。
步行街。步行街设置建筑景观，突出青春活力、动感、个性、时尚的校园文化主题。
步行街宽度设置为20米左右，保证足够的楼间距和消防安全。
步行街设置导示系统，引导**动线，保证内场商铺的**量。
在内场步行街末端可设置部分建筑景观小品，吸引客户拍照留影，增加内场末端**。
广场。中心广场景观可设置一个体现当代大学生精神文化气质及运动主题的雕塑，如大学生篮球运动相关雕塑。
中心广场上可适当导示系统，引导**动线，保证内场**量。
中心广场适当设置部分可移动拆卸的座椅，给予消费者一个休息之地，聚集内场**。
酒店。走年轻化风格，精品化路线，以略高于当地市场同类产品的**定价，保证特色经营与品质经营。
酒店的房间档次高低搭配，形成迎合客户心理价位的**区间，满足更多人群的消费需求。
适当制定入会或者**等推广策略，积累客户资源，长期保证酒店入住率。
公寓。建筑面积控制在60㎡以内，降低大学生消费成本，满足大学生小户型消费需求，同时提高项目收益。
以校园文化主题装修，提供专业化高品质的酒店式服务，打造年轻与时尚结合的精品酒店式公寓。
提供高品质的数字化系统（高速宽带、wifi基站、数字电视等），满足大学生对于数字化生活的需求。
体育馆。体育馆建筑面积为50*80=4000㎡，其中包括8个羽毛球场（1个羽毛球场建面为个网球场（1个网球场建面为个接待大厅（更衣室、服务台、休憩室、卫生间共380㎡）。示意图如下：
5.项目档次定位。
以中档消费为主，高档搭配经营为定位。
6.经营业态构想。
补充：招商时核心主力店先行，辅助店随后，以便形成鲜明商业主题。
大学生休闲食品展会项目可行性分析
第一届浙江省大学生休闲食品展销会。项目可行性分析。国际经济与 会展 3 2 111班。小组成员分工 彭俊 分析编写。沈瑜 资料搜集。许云风 资料搜集。史颖超 资料搜集。赵琳 发表意见。李慧 发表意见。据统计，目前中国休闲食品销量在200 300亿元左右，未来几年估计每年增幅在15 左右。目前，我国休...
项目可行性研究报告内容
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XX项目可行性研究报告
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