济南滨河片区市场调研报告。
2023年4月。
目录。第一章滨河片区规划分析 (3)
第一节滨河片区整体规划 (3)
第二节小清河综合治理工程 (4)
第三节滨河片区分区分析 (5)
第二章土地市场 (6)
第三章房地产市场分析 (8)
第一节：宏观政策分析 (8)
第二节：区域综述及住宅**量 (9)
第三节：楼盘分析 (10)
第四章：总结 (19)
第一章滨河片区规划分析。
第一节滨河片区整体规划。
济南市按照“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的战略规划布局，未来济南市将形成“一城两区”的空间结构，即主城区、东部城区和西部城区。第十一届全运会后，济南市提出了“拓展城市发展空间，打造现代产业体系”的重要战略部署，确定将小清河周边南起北园大街、北到黄河南岸、东至绕城高速、西至二环西路，约120平方公里作为全市城市发展空间拓展的重点区域之一，全力建设“滨河新区”，打造环境优美、交通便捷，产业聚集、功能完善，特色鲜明、优势突出的宜业宜居宜游的北部特色新城区。同时，结合滨河新区区位、交通、发展条件等实际情况，将北至二环北路，东至东泺河、历黄路，南至北园大街，西至顺河高架路的区域作为滨河新区的核心区，定位于济南城市未来空间结构的重要节点进行重点建设。
第二节小清河综合治理工程。
小清河综合治理工程东起东绕城高速公路，西至济南西编组站。一期主要为市区河段，计划投资４０．亿元，二期工程范围为济泺路至睦里庄闸，先期实施的为济泺路至二环西路段投资达8亿元。打造济南的“秦淮河”是小清河此次综合治理的目标。
济南市将在小清河北岸东西二环外建设２０米宽的滨河观光路，二环以内除了把小清河北路改建成双向８车道外，还将在河道南岸设２０米宽的休闲观光走廊，包括步行街与双向２车道。小清河治理时，还将在东、西二环路之间规划建设跨越小清河的桥梁共１８座。其中，城市道路桥１０座，人行景观桥７座，铁路桥１座。
人行景观桥的建设将不会低于护城河景观桥的标准，建成后，桥上还将安装彩灯，把桥梁以及河道一起照亮，将形成靓丽的滨河风景观光带。
治理后效果图。
已建成开放的板桥广场。
第三节滨河片区分区分析。
滨河新区“十二五发展规划”编制完成，将以商贸物流、休闲旅游、商务办公、商业居住为主导功能，加快构建“一心、一轴、四片”的总体空间布局，建设“宜居、宜业、宜游”的现代化新城区。其中：“一心”为北部城市副中心；“一轴”为小清河生态发展轴；“四片”为新东站片区、华山片区、济泺路片区和美里湖片区。
新东站片区：初步定在王舍人镇，预计将和石济客运专线同步开工建设的济南新客运东站，将成为小清河东部的一处以交通枢纽为主的城市综合体。
华山片区：确立了“华山国家历史文化公园”的概念定位，建设成为以生态旅游和文化休闲为主导，自然环境与人工景观和谐共存，集生活居住、商务办公、商业服务、文化休闲、生态旅游等功能为一体的新区。
济泺路片区：片区发展定位为南北发展主轴线上的重要节点，北跨战略的桥头堡，提升北部地区的功能和活力的大型现代化社区。规划有市级公共建筑、商务办公、商业服务、购物中心、开发型居住片区等多种业态。
美里湖片区：打造主城区西部重要的生态涵养区、休闲度假区和现代农业区。
第二章土地市场2023年济南市各区域土地**量一览图。
2023年济南市各区域土地成交量一览表。
小结：滨河片区所在的天桥区、历城区是济南土地**量、成交量均比较高的区域，说明未来济南市将重点在天桥区进行规划建设。截止2011.
4滨河片区共**7宗土地，**面积达98096.3m2建筑面积达380288.7 ㎡；共成交5宗土地，成交面积达41153.
3 m2建筑面积达99089.5m2。
第三章房地产市场分析。
第一节：宏观政策分析。
政策影响：首先是对投机投资性购房这样的过度需求产生抑制作用。
其次是对购房者的心理预期产生影响，加重刚性和改善性购房者的观望情绪，进而形成良好的市场预期。
短期购房需求的抑制，表现在市场上就是交易量的下降，进而会对房价继续**产生影响。
加深供求矛盾，保障房建设的完善会对商品住宅市场产生较大影响，房价会短期**。
第二节：区域综述及住宅**量。
滨河片区位于济南主城区西北部，天桥区与槐荫区的交界处。规划区位于黄河以南，主城区小清河的西段，西临二环西路，北至粟山路，南起二环西路。区内有北马鞍山和匡山、粟山路，是济南市重要的泉城特色风貌带的组成部分。
通过济南西客站的建设，黄河三桥的建设，从西部和北部两个方向提升带动本区段的发展；通过二环东路高架、北园大街高架、顺河西街高架、纬六路高架等形成的高架路网体系，加强了与东部、南部商业、金融、文化、教育中心区的联系，使本区域与主要区域中心形成半小时交通圈。现今片区**量较多，为济南市热点区域。
未来片区**表。
小结：未来片区预计**达27059套，其中王舍人镇的项目（万象新天、恒大城）占到总套数的58%。以每套房120m2面积计算，未来预计**建筑面积约325万m2，片区竞争非常激烈。
第三节：楼盘分析。
本次调研调研了滨河片区在售以及待售楼盘。有东方水岸、翡翠清河、凤凰山庄、海那城、鑫苑名家、尚品清河、济泺名都、恒大城、泉星旺角、万象新天、天建公馆1号、天建天和园、华福国际共计13个楼盘。
等六个方面进行分析。
一）户型。分析：本区域主打户型以宽敞型两房、紧凑型三房为主，面积上多为90-120m2,另外主打80-90m2的两房户型的楼盘也占有一定比例。
二）**。在售楼盘均价表。
分析：区域楼盘平均**大多在7500元/m 2以上，舒适度较好的多层产品**在7800
以上。东方水岸、凤凰山庄三期销售时间较早且均基本售罄故**相对较低。
三）产品类型。
产品类型饼图。
分析：13个楼盘中共8个楼盘有高层这一产品类型，所占比例达61.5%。
8个楼盘有小高层产品，占61.5%。4个楼盘有多层产品约占30.
8%。13个楼盘中有7个楼盘拥有2种以上的产品类型，3个楼盘有3种产品类型，分别占53.8%，23.
1%。说明滨河片区楼盘产品类型以高层、小高层为主，且相当比例的楼盘拥有多种产品类型。
四）景观设计。
恒大城效果图。
尚品清河效果图。
鑫苑名家效果图。
分析：本区域楼盘多以水景、水系作为主题进行园林景观设计，约占总数的。
76.9%。其中以鑫苑名家、尚品清河、恒大城等**为代表。
尚品清河、恒大城主要是在小区内部进行水系景观设计，均规划有大型湖泊。鑫苑名家以滨湖观景为亮点，主打小清河的自然水景。但是大多数楼盘投入较少，仅是通过通过植被、乔木、休闲公园等常规手段进行美化，档次较低。
因此此区域在园林设计方面存在较大提升空间。
五）客群去化。
分析：东方水岸、翡翠清河、凤凰山庄、海那城、华福国际本期基本售罄，在售的项目销售率均在50%以上，去化率较高。中小盘和**销售速度相差明显，翡翠清河、尚品清河、万象新天等**月销售套数在160套以上，销售速度较快，中小盘最低的每月仅销售68套。
说明在此区域楼盘的规模对销售率影响较大。另外根据调研中与置业顾问的访谈，受限购令影响，客户以刚需置业为主，改善型置业有所减少，投资型置业大大减少。从客户区域来看，客户多为天桥周边居。
民，也有少量外地人在此区域置业。
六）建筑设计亮点：
海那城建筑上架空层、层层退台的使用。
尚品清河半地下室的应用。
分析：本区域楼盘多采用欧式现代简约风格，但也有少量楼盘采取别的风格例如万象新天采取中式简约风格：恒大城采取新古典的建筑风格；尚品清河采取欧式古典主义风格。
另外尚品清河、海那城、翡翠清河在建筑设计上有所突破，海那城应用的架空层、层层退台和尚品清河180m2的半地下室设计较为少见。翡翠清河“圆厅”的设计也别具一格。开发商通过独特的设计来提升楼盘的品质，为滨。
河片区下一步开发高档楼盘起到了借鉴和引导作用。
第四章总结。
滨河片区是济南市重点规划建设的区域之一，北部城市中心、城市的副中心是济南市对滨河片区的定位。
小清河综合治理改造计划的实施和“十二五”规划编制的出台将大大提升滨河片区的竞争力，板桥广场、景观长廊等景观的修建将大大提升片区的生活环境。
从近年的土地**量和成交量来看，此区域一直是热点区域**量成交量较高，**和开发商对片区内的发展潜力抱着相当大的信心。
省内国内知名开发企业在此拿地做项目热情高涨。例如，北大资源2.25亿拿下了山师北院地块，溢价率超过95%；恒大集团的“恒大城”；北大资源的“尚品清河”；鑫苑置业的“鑫苑名家”；重汽置业的“翡翠清河”；
天鸿置业的“万象新天”等诸多大型项目。这些项目的产品大大提升了滨河新区的住宅品质和生活质量。但是同时也将使片区房地产市场竞争日趋白热化。
通过和奥体文博片区等新兴片区进行横向比较，滨河片区的多数楼盘存在着档次低、**低、客群层次低、园林规划投入低、建筑风格单。
一、缺乏高端项目等缺陷。“住南不住北、住东不住西”的传统思想和滨河片区生活配套不够完善、交通不够便利且拥堵严重、人文气息比较薄弱、楼盘多临近高架桥、砖石市场、装饰市场等**密集场所，噪声、浮尘、尾气等污染比较严重等要素是制约滨河片区房地产市场发展的主要原因。
随着滨河片区改造计划的实施更多大型开发企业的进驻，未来滨河片区将成为济南市房地产市场最具活力的片区之一。
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