莱芜。营销总结及12年10月至春节前营销工作执行计划
目前由于整个市场受到国家宏观调控限制及我们的项目多次延期交付，客户口碑较差，导致消费者认同程度低，处于不温不火僵持状态，销售进度缓慢。针对此情况下我们根据不同时期的市场形势，来积极的调整营销策略去迎合市场的需求，在开业前后会有一系列的推广及活动和**政策出台。来扩大受众区域范围，并加强现场销售力度，努力提升销售业绩。
一、 济宁。营销总结。
销售情况表：
万元单位）销售面积及未售面积表：
分析：从上述两表来看，已销售面积比例为：24.
03%，未售面积还剩9406.41㎡。已销售总房款为：
2224.36万元，至少还有1.19亿的销售额。
我们的项目销售还没有过半，还会有很长的路要走。如何改变现有销售情况，要从源头抓起，要从新整合项目的优势、树立新形象，要完成几套优质的组合拳才可以。现项目已进入准备开业阶段，又要面临冬季销售放缓趋势，这样双重压力下，我们如何做好开业前后的营销工作，显得尤为重要。
把工程进度、营销包装、完善管理等！提升项目新形象，来改变客户口碑，只有这样销售业绩才能提高。
项目销售明细：
计划销售与实际销售。
万元单位）1、销售面积。
通过本案上述数据分析，可以得出的结论为：
1） 产品放量在逐月递减。
2） **基本保持稳定，小幅度的优惠活动可以促进成交量的上升。
3） 不同的地段，应采用不同的推广渠道，有些不适宜的渠道即可取消或暂停。
4） 针对于现阶段客群对本案目前所采用的推广渠道基本几经疲软，建议调整实效性的推广手段来刺激潜在客群。
分析：在完善济宁地区的推广及营销活动时。我们还要加强对济宁周边区县的推广及活动营销力度。
“把钱花在刀刃上” 通过各种渠道寻找济宁周边区县目标客户群，举行各种公关活动，或dm单页、短信、扫店铺等方式。来挖掘客户，实现业绩的提升。
主要竞争楼盘（2023年10月15日）调研。
项目swot分析。
总结分析：2023年由于资金、销售、推广、工程进度、管理相互交叉等原因，致使我们的项目多次延期交付，客户口碑较差，导致消费者认同程度低，购买信心不强。并且营销团队频繁更换，销售策略较为混乱。
销售说辞、答客问，挖掘项目卖点及专业的销售培训均不健全，市场跟踪、对手分析严重滞后。实效性推广方面，在较长的时间推广严重滞后，太白路围挡画面偏偏余氯（人民防空为人民）等原因。导致百姓不知道我们是商业还是人防工程，致使我们没有建立完整、有序、良好的“阵地包装”。
再加上户外**、擎天柱、报纸、广播、**、错乱复杂，并没有组织像样的活动宣传。致使我们的项目来电、来访数量较少。
二、 济宁。10月至春节前营销工作执行计划。
、工程。由于资金、销售、工程进度、管理相互交叉等原因，导致近二年迟迟未交付使用，几次违约交房。现我们的项目在济宁当地客户口碑较差，根据调查走访老业主及了解我们项目的百姓，大部分的人都有“宗圣。
星光大道”项目开业日期没有准数，老是变来变去！的观念，所以当地居民对“宗圣。星光大道”已从在质疑，购买信心不强。
、销售。目前销售不佳的时候，更应当加强来电、来访数量和约访客户数量及老带新的政策并对已成交客户的欠款催缴。完善销售道具及销售数据和较强的销售说辞、完善答客问，挖掘项目卖点及专业的销售培训，使之面对困难的时候，有一支专业及刚强的销售团队，这样才能够降低企业的回笼资金的压力，我们想销售人员应当有《钢七连》的风格！
不放弃、不抛弃，并且要有《亮剑》精神！狭路相逢勇者胜斗志。
、推广。在较长的时间推广严重滞后，太白路围挡画面偏偏余氯（人民防空为人民）等原因。导致百姓不知道我们是商业还是人防工程，致使我们没有建立完整、有序、良好的“阵地包装”。
再加上户外**、擎天柱、报纸、广播、**、错乱复杂，并没有组织像样的活动宣传。致使我们的项目来电、来访数量较少。下一步，我们的项目推广力度不能减，按照现阶段主次重点，以①阵地包装 ②短信 ③dm单页 ④现场活动等！
实效性推广计划为主，要加大市场的认知度，并完成回款的实效性为目的。确保每日来电、来访数量来开展推广工作。
1、 推广执行工作计划。
a、推广目的。
本案的推广难点。
1）从12年10月至2023年2月已逐步进入销售淡季，并受两大传统节日（元旦和春节）的直接影响，客户量会出现大幅下滑，我们如何在进入冬季时提高销售部的来电来访数量。
2）从销售部位看，此阶段销售部位为剩余铺位销售工作及b0区蓄水、开盘工作，但由于自营c区及包租b区都面临大铺位、总价高，并且受年关的影响，客户抗性较大。
3）从整盘进度看，此阶段销售部不仅要配合完成b区交房、c区遗留问题解决及交房、开业的各项工作内容外。还要完成剩余铺位销售工作，并且提高b0区开盘时的销售业绩，而且重点。目前要解决客户量积累严重不足的严峻形式，为春节前本案的整盘推出进行蓄势，推广力度要明显加大。
b、推广策略。
1、在前期推广诉求中，基本是围绕产品展开的，没有在客户中形成本案地段、**及不可复制升值无限的印象。针对下一阶段本案面临的难点问题，将调整为以地段、**优势、新区开放为诉求重点，以支持现阶段销售内容。
2、推广渠道选择方面，下一阶段c区、b区的剩余铺位及新区b0区蓄水、开盘工作要同时进行销售和客户积累，推广形式相互交叉，但同时临近春节，因此将推广渠道点集中安排在12年10月至13年1月底。此阶段以资源类手机短信、dm单页、阵地包装和大小现场活动推广为主，同时安排商业推介活动，以支持商铺的销售。
c、具体推广渠道组合。
以手机短信、dm单页、大小现场活动推广作为本案主要信息发布点，同时重点采用商业推介活动，采取有针对性的推广手段进行信息传达。并在不同时间段内有序辅助推广高炮、软文炒作、广播等信息来提高销售业绩。
1）短信营销。
为了配合下一阶段本案的销售和客户积累，重点是剩余铺位及b0区蓄水、开盘的销售内容。不再采用号段**的形式，而是有重点选择短信渠道内有较强购买能力和投资意向的客群进行信息传达，增加此类客户对本案关注。
1）发送方式：数据库发送。
2）选择范围：有较强购买能力和投资意向的客群，共500万条，其中：
中高档物业业主。
企事业主。10万元以上车型车主。
**资费超过200元。
老业主维护短信。
3）发送节点安排：2023年10月至2023年1月，共3个多月，发送10-12个轮次，共发送短信500万条。以上围绕着各类节日、活动、开业、认筹、开盘为重点发送时间！
4）注：以上在发送过程根据实际反馈情况进行调整。
2）dm单页。
1）dm单页全面体现丰富、多元化的业态、超低**、全面的面积和稀缺地段等内容。
2）派送方式及范围：
10人以上学生派送，主要在太白路沿线，定岗定位的形式。
各区县及区域繁华地段、商场等地派送。
车展、房展、其他大型活动现场派送。
自行开展的活动现场派送。
（持dm单页客户到销售部就可领礼品）
3）派送数量：2023年10月至2023年1月，共3个多月，每月3万份，共计数量12万份。
3）大小型现场活动。
a）活动：成交、认筹b0区。
活动时间：10月底或11月初（六、日）
活动地点：销售中心现场。
活动主题：快乐第四季，东北二人转。
活动形式：暖场、成交、认筹b0区。
活动内容：1. 二人转表演。
2. 魔术表演。
3. 东北风情秧歌舞蹈。
4. 幸运大轮盘。
5. 购房客户均有机会参加“**抵房款”活动。
6. 成交客户在送大礼包。
7. 新区b0区认筹、排号活动。
8. 二人转压轴戏。
9. 活动结束。
b）活动：新区开盘活动。
活动时间： 11月中下旬（六、日）
活动地点：销售中心现场。
活动主题：珍藏版b0区开盘活动。
活动内容：摇号、成交。
c）活动：业主答谢活动。
活动时间：2023年12月中下旬（六、日）
活动地点：外租，酒店大型会议室、文体馆，等地。
活动主题：喜迎新年欢乐大** ——宗圣。星光大道新年业主答谢活动。
活动形式：暖场、挖掘新老客户为成交打好基础。
参与嘉宾：“宗圣。星光大道”业主及意向客户。
活动内容：本次活动目的是为了在年底答谢业主，活动主要环节是**，在不同的时间段分四次**，分别抽出纪念奖、三等奖、二等奖、一等奖、特等奖，在**过程中穿插演绎节目，如歌舞表演，互动游戏等。
d）活动：（开业大型活动）
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