1. 目的。
规范项目营销策划方案的制订、评审、确定以及实施中的修正调整程序，防范项目**风险，有效完成项目销售、品牌扩张等目标。
2. 适用范围。
适用于地产项目总体营销策划方案和项目分期营销策划方案的确定。
3. 术语和定义。
项目总体营销策划方案：指整个项目的整合营销策划方案。
项目分期营销策划方案：指项目分期开发分期销售时，分期项目的营销策划方案。
4．职责。4.1.地产开发类子公司。
4.1.1.负责制订《项目总体营销策划方案》和《项目分期营销策划方案》；
4.1.2.子公司选聘策划**机构制订策划方案时，策划**机构的选择，须报总部审查备案；
4.1.3.负责《项目总体营销策划方案》和《项目分期营销策划方案》的报审和实施；
4.1.4. 负责《项目总体营销策划方案》和《项目分期营销策划方案》的实施总结和修正调整。
4.2.投资管理部。
4.2.1.负责组织总部营销策划评审团，评审团由总部相关部门、子公司以及外部专业机构有关营销策划、建筑等专业资深人士组成；
4.2.2.依据项目目标，负责审核《项目总体营销策划方案》和《项目分期营销策划方案》；
4.2.3.跟踪评价《项目总体营销策划方案》和《项目分期营销策划方案》的实施。
4.3.子公司总经理与总部决策层。
4.3.1.批准《项目总体营销策划方案》和《项目分期营销策划方案》；
4.3.2.做出修正《项目总体营销策划方案》和《项目分期营销策划方案》的决定。
5. 工作程序。
5.1.《项目营销策划方案》的制订与评审准备。
5.1.1.子公司在制订《项目总体营销策划方案》或《项目分期营销策划方案》的同时，须告知总部投资管理部，总公司投资管理部依据情况进行必要的市场调研；
5.2.《项目营销策划方案》的报备与评审。
5.2.1.《项目总体营销策划方案》于项目公开前20天，由子公司报送总部投资管理部组织评审；《项目分期营销策划方案》于项目公开前15天，由子公司报送总部投资管理部组织评审；
5.2.2.投资管理部在收到《项目总体营销策划方案》或《项目分期营销策划方案》后3个工作日内，组织评审团进行评审，并出具评审意见；
5.2.3.总部评审团意见报总经理批准（1个工作日）后，当天及时反馈给子公司；
5.2.4.子公司根据总部评审意见对项目营销策划方案作出修正和调整，并将最终方案向总部投资管理部备案；
5.3.《项目营销策划方案》实施中的总结评价与修正调整。
5.3.1.子公司在《项目营销策划方案》的实施中，应定期（如按销售期段）对《项目营销策划方案》执**况进行总结评价，并将评价结果向总部投资管理部备案；
5.3.2. 子公司在《项目营销策划方案》的实施中，应根据市场（需求与竞争）和项目实际情况，适时对方案作出修正调整；
5.3.3.《项目营销策划方案》修正案应于执行前3天向总部投资管理部备案，重大修正案（涉及策划定位改变），应于执行前6天向总部投资管理部报备评审。
6. 工作内容。
项目总体营销策划方案》和《项目分期营销策划方案》，应包括以下内容：
6.1.《项目营销策划方案》制订的依据性文件。
如：《项目开发可行性研究报告》《项目产品定位策划报告》《项目开发工作计划》《公司年度经营计划》；
6.2.项目市场环境调研结论。
6.2.1.区域、板块、及竞争替代产品的市场需求、市场**的现状态势及未来销售周期内的发展趋势，项目在市场中与竞争项目优劣势，市场潜在空间；
6.2.2.项目可整合、挖掘、嫁接、创造的资源优势与项目价值挖掘；
6.3.项目策划。
6.3.1.项目发展理念与发展目标。
a) 项目所要缔造的人居环境、人居生活方式、人居文化主张与理念；
b) 项目（产品及其生活模式）所要确立的市场形象、市场地位、地产品牌、项目策划等目标。
6.3.2.目标客户群定位。
a) 目标客户群模式、属性、消费动机等分析；
b) 目标客户群定位，形象化概括、群体特征、职业特征、需求特征、社会特征描述。
6.3.3.项目市场竞争策略与开发策略。
a) 需求导向的产品吸引力塑造；
b) 竞争导向的产品竞争力塑造；
c) 形象力市场地位确定；
d) 竞争策略选择。
6.3.4.项目市场定位。
项目产品特征、所缔造的生活模式与人居文化的高度概括和阐释，是项目产品和项目形象的综合定位。
6.3.5. 案名建议。
a) 推广案名的命名方向；
b) 主推案名建议与释义；
c) 备选案名建议。
6.3.6.项目推广定位。
a) 推广定位；
b) 卖点提纯与诉求；
c) 主导广告语。
6.3.7.产品核心竞争优势构筑。
a) 产品力提升建议——项目规划与建筑、户型优化配比、景观、项目配套与物管、产品细节等方面；
b) 项目形象力塑造。
7．相关记录及**。
项目总体营销策划方案》或《项目分期营销策划方案》
项目营销策划方案评审意见》
著名房产企业项目营销策划方案作业指引
1.目的。规范项目营销策划方案的制订 评审 确定以及实施中的修正调整程序，防范项目 风险，有效完成项目销售 品牌扩张等目标。2.适用范围。适用于地产项目总体营销策划方案和项目分期营销策划方案的确定。3.术语和定义。项目总体营销策划方案 指整个项目的整合营销策划方案。项目分期营销策划方案 指项目分期开...
著名房产企业项目营销策划方案作业指引
1.目的。规范项目营销策划方案的制订 评审 确定以及实施中的修正调整程序，防范项目 风险，有效完成项目销售 品牌扩张等目标。2.适用范围。适用于地产项目总体营销策划方案和项目分期营销策划方案的确定。3.术语和定义。项目总体营销策划方案 指整个项目的整合营销策划方案。项目分期营销策划方案 指项目分期开...
房产营销策划方案
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