1月26日“新国八条”政策点评：“新国八条”超预期。
但估值的政策边际效应递减。
2023年01月27**告关键要素：
***出台“新国八条”,其中行政式限购令在全国层面实施将对楼市产生重大影响，而金融政策工具的影响程度将较小。“新国八条”将在短期内对楼市成交量造成较大冲击，但是对房价的作用仍将有限。目前估值已经部分反映系列利空政策预期，继续下滑空间有限，但也不具备反转的基础。
我们维持行业“同步大市”投资评级。
事件：***26日出台“新国八条”。***总理温家宝26日主持召开***常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，出台了包括提高首付比例至60%、全国范围限购等措施的“新国八条”。
点评：新国八条”超出市场预期。2023年9月29日“新国五条”并没有取得政策预期的效果，全国土地市场在2023年年末再现疯狂，全国楼市则出现罕见的行业淡季“价量齐飞”局面，尽管市场对于第三轮调控有所预期，我们也在2023年的行业策略报告中提出2023年将出台“新国x条”的**观点，但是，“新国八条”在出台时点上还是超出了市场的预期，而且政策在行政手段方面严厉程度也超出了市场的预期，而对于市场最为关注的房产税则未明确提及，调控政策再一次体现了出其不意的特征。
行政手段明显升级，其政策效果不容低估。“新国八条”的行政手段升级集中体现于第一次在全国层面实施“限购令”(具体见表1)。行政手段是**使尽法律、经济手段也不能在短期内达到政策目标之后的最后的手段，姑且不论行政调控手段的合理性和可持续性，就其效果而言，由于我国强**的基本国情，我们预期行政手段可以肯定起到立竿见影的效果，下定决心调控楼市的**全面升级行政手段，其政策影响决不能小觑。
金融政策具再次升级，但其政策效果却有待观察。“新国八条”规定，“贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。
“新国八条”的首付比例较“新国五条”提高了一成，无疑会大大降低购房的金融杠杆，尤其会增加投资和投机的成本。但是其政策效果我们却认为有待观察。在通胀的现实和通胀加剧的预期条件下，普通居民已经加入到购房保值增值的行列中来，更多的投资和投机性购房会选择一次性付款方式。
2023年新增的按揭贷款只有1.4万亿元，而全年的新房成交金额高达4.5万亿元，这一数据对比也证明了这一点。
在货币仍然超发、资产**依然会长期**预期等不改的条件下，我们认为金融政策效果还有待观察。税收征管再次加强。“新国八条”规定，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
按照新标准，营业税将大大提高炒房成本，对于投资和投机需求将产生重大影响。“新国八条”并不意味着政策出尽，房产税随时可能袭来。对于市场近期最为关注的房产税，“新国八条”也未提及，我们认为，房产税今年在部分城市出台将是大概率事件，而且有关房产税狼来了的传说在市场上已经演绎无数次，其在任何时间出台都不会超出市场的预期。
楼市成交量将会在短期内有影响，而房价的影响却有待观察。从2023年的“新国十条”和“新国五条”对楼市成交的影响历史经验来看，楼市在政策出台之后都会经历短期内成交量下滑，但随着政策被不断消化，成交量逐步回升。另外，9月份的“新国五条”比“新国十条”更严厉，但是，其对楼市成交量的时间却更短，程度更低。
这一方面体现出政策效应递减的特征，另一方面，体现出楼市成交量与通胀、流动性与资产**高度相关的特点。此次“新国八条”将会造成需求转移效应。由于限购城市扩大至直辖市、计划单列市、省会城市，目前尚未涉及。
三、四线城市，投资和投机需求可能将对于。
一、二线城市的购房需求转移至尚未限购的城市。总体而言，我们认为，“新国八条”在短期内对楼市成交量会有较大冲击，但是其冲击时间有待观察。从近两次**调控对房价的调控历史看，两次调控都未对房价产生明显的影响，部分城市楼价甚至在“新国五条”后直接不断创出历史新高，两次调控对房价的调控基本都失败。
我们认为，对于房价的调控是个长期艰巨的系统性任务，此次“新国八条”难以对房价产生实质性影响。
投资策略。房地产估值包括业绩效应和政策效应两部分，在行业业绩不断增长的情况下(业绩效应为正),地产板块估值却不断走低，其差额部分就是政策效应(政策预期),因此，可以认为，当前房地产板块估值已经部分反映了系列利空的政策预期，政策对估值的边际效应递减，地产板块估值的**空间有限。我们在前期的报告中一直认为，房地产板块的估值的反转需要业绩增长和政策支持两个条件，而目前尚不能判定利空政策已经出尽，政策放松的条件尚不具备，因此，要出现大幅**和像样的****的基础并不存在，我们维持对行业“同步大市”的投资评级。
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