[,目录 第一部分城市市场地块。
一、城市描述。
二、市场现状。
三、地块分析。
第二部分项目定位。
一、定位切入点。
二、总体定位。
三、功能定位。
四、客户定位。
第三部分项目规划建议。
一、各物业产品配比的理论及数据支持。
二、项目规划建议及物业配比。
第四部分住宅首期产品建议。
第五部分商业规划建议。
一、动线设计原则。
二、商业动线组织及人、车流分析。
三、商业物业规划设计要点。
第六部分经济测算。
一、经济指标。
二、收入估算。
三、成本预算。
四、开发节奏把控。
五、各阶段资金流向分析。
前言。商业，是一个城市繁华的标志。
商圈，是一个城市的名片。
每一个城市都必定有其商业名片，北京有王府井步行街，上海有上海新天地，杭州有武林广场，郑州有cbd商圈……这些地方经过数年的文化、历史、商业的积淀，因位置、城市功能的完善，从寂落到繁华，最终成为其所在城市的商业代言及形象代言。
我们自问：谁来代表原阳？
25分钟车程抵达省府郑州，20分钟抵达市府新乡，郑州、新乡两个城市成了原阳30分钟生活圈内的生活配套，也正是这样的位置让原阳城处于尴尬其中的境地。
而老城区的固步不前，新城区的亟待爆发，为处于新老城区结合部的本案提供了难得的市场机遇。
本报告中，我们将结合周边的项目进行资源整合，结合目前市场现状进行多种类产品的可行性分析，以差异化进行市场定位，以期寻求突破现有商业之固有模式，成就原阳商业的一片新天地！
第一部分城市市场地块。
一、城市描述。
原阳县南临黄河，位于新乡市南端，全县辖6镇11个乡，人口70多万，其中县城人口25万人、乡镇人口近50万人。区域面积1329平方公里。
原阳位于新乡和郑州之间，区位优越，交通便利。地处中原城市群核心腹地，与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、107国道纵贯南北，郑焦晋高速省道横穿东西，自县城3分钟车程进入全国交通主干网，20分钟抵达新乡市区，25分钟车程抵达郑东新区，40分钟车程抵达新郑国际机场。
原阳县城分为老城区和原阳新区两个部分。目前，原阳老城区的城市建设相比其他同级县城相对落后，老城区亟需升级改造；原阳新区规划为新城市的行政中心、文教中心、金融商业和高档居住中心。以无污染工业园区和高档居住区组成，城区总体规划面积33平方公里。
目前，建成区面积已达11平方公里，以黄河大道和农行大道交叉周围区域为中心，围绕中心广场建设的行政办公区和公共服务区已经形成；初步形成了汽车零部件、农副产品加工、医药化工、高新技术四大主导产业，浙江万向、河南金龙、四川通威等国内500强企业先后莅原投资兴业，河南白鹅实业鹅绒裘皮加工项目等一批超亿元项目相继开工建设，县域工业持续健康快速发展。
小结：城市崛起催生市场机遇。目前，原阳城镇化人口比例基本为33%，城镇化水平刚刚脱离缓慢发展的初级阶段（城镇化人口30%以下）、进入加速发展的中级阶段（城镇化人口30%—70%），快速成长的城镇化道路将为新区的发展提供难得的市场发展机遇，也将为本案赢得发展契机。
二、市场现状。
1、区域住宅市场现状。
作为房地产竞争的主战场，原阳新区集中了90%以上的楼盘，其中不乏上宅·公园世纪、东辉·家天下等以住宅开发为主的超500亩**，而紫光明珠、汇宝名都新城、盛世佳苑、名门世家项目的组团开发势必导致新区住宅市场竞争趋向白热化。面对住宅市场**充足的现状，纯住宅项目的盲目介入，势必将为增加项目的去化难度、拉长销售周期，难以快速回笼资金，违背开发原则；
随着新区商业、金融、生活配套的逐步完善，片区优势将更加明显，周边各住宅小区的陆续入住，区域内的消费人口越来越密集，这将为商业项目提供人气支撑。
2、区域商业市场现状。
目前，原阳县最集中的商业位于老城区胜利路与建设路交会处附近及东、西、南、北四条干道沿线上。繁华街道主要以商超百货、服装专卖、餐饮、电动车、建材与汽修配件等业态为主，该区域是原阳居民消费、休闲的聚集地。老城区内的商业明显表现出下述特征：
经营业态散乱分布，市场功能普遍单一；
传统商业形态占主导，无统一有效的经营管理；
商业建筑形态滞后，有待升级：
缺少核心型的商业中心。
对于老城区来说，早期商业市场缺乏统一科学的规划，致使现在经营业态呈散乱、无序的分布特征，商业产品功能单一落后，人们日益提高的消费需求与品位得不到满足，致使部分客户到郑州、新乡等地消费，因此来说，原阳城区的商业功能与品位亟待得到提升。
小结：住宅放量带动商业需求。原阳近两年住宅市场无论是发展规模还是发展速度都十分惊人，但商业发展相对落后，甚至还停留商业发展的最基础阶段。
随着当地经济结构的调整和劳务经济的发展推动，城乡居民住房需求快速增加、对商业消费的需求也将随之增长。
三、地块分析。
1、基地状况。
配图：项目基地及周边交通示意。
本项目南临黄河大道，北至白庙路，西接育新路，东临原新路。项目四面临路，通达性与昭示性良好，可有效提升项目的商业价值。项目周边交通、行政、教育等城市配套完善齐全，周边区域多为新兴住宅小区，商业氛围不足。
2、基地swot分析。
1）优势分析。
地段优势。本项目坐落在黄河大道与原新路交会处，属于新、老城区结合部，是城市发展方向的核心位置，较高的区域价值赋予了项目未来拥有较高知名度和标志性聚焦优势；
项目周边分布着大量高中端住宅项目，随着城区建设步伐的加快，该区域配套将逐步完善，居住人口密度也将会越来越高，项目的商业价值也将日益凸显。
交通优势。项目临近黄河大道和原新路两大城市主干道，可任意到达城市的各个位置，项目享有得天独厚的交通优势。
城区规划优势。
新城区作为原阳城的发展方向，**对新城区的规划将会极度重视，项目将会充分享受到**规划配套优势；
随着新区城市功能的完善，行政单位的外迁，该区域将形成原阳城区的新行政中心、教育中心、高端小区密布区。
规模优势。项目占地面积为147016.35㎡，属区域内规模较大的项目，能够聚集起多种经营业态，形成规模优势和市场竞争力。
2）劣势分析。
目前区域内城市配套尚不完善，不具备成熟商业氛围；
基地临黄河大道面的他属建筑和东面的加油站，影响项目整体形象；
周边目前共有10多个项目，市场容量的影响将为项目的开发带来极大的竞争压力。
3）机会点。
老城区功能结构的落后致使原阳城区内商业、住宅均需要一次升级换代的机会，本项目的适时入市将可有效对接这一机会点；
随着项目周边住宅项目的开发建设，区域内人气及区域的发展潜力将会为项目带来市场支持，而入住人口的增多也将为项目带来商机；
新城区的发展受到普遍原阳居民的认可，而城区发展趋势的推动也将使居民及投资客提高区域的发展信心，本项目的商业价值也将因此得到体现。
4）威胁点。
政策影响：国家调控影响住宅销售，项目开发中期为两届**换届时间，调控新政的颁布将直接影响房地产市场的走向；
经济形势影响：经济形势影响商业销售，未来经济形势的发展将为商业项目的定位、销售带来不确定影响；
市场竞争影响：新区开发价值得到认可的同时，也会增加多个项目的直接竞争。
3、swot战略。
小结：项目位于新老城区结合处，同时助推新城区的崛起、老城区的复兴。项目所在区域作为原阳双城结合的一个汇集之地，正是原阳房地产复兴的一个爆发点，也是一次机遇！
总结：配图：原阳新区、老城区及新老城区结合部。
根据原阳城市发展整体规划，未来几年，老城区将面临全面的改造建设，老城区复兴进程加快。
随着行政中心的西迁，在城市西部即将形成以行政、居住、商业、休闲、商务为主的城市新核心，并且随着城市重心向西、向北的转移，新区将会建设成为新型城市中心，具有很强的发展潜力；
因此，我们不能用老眼光看项目，不能以老思想在原阳做项目，应该以发展的眼光看待原阳的未来发展！
所以。本项目的定位及规划应当站在助推原阳城市发展的高度进行思考，并以此做为项目定位的切入点之一！
第二部分项目定位。
一、定位切入点。
见图（已做好，另附）
二、总体定位。
从整体上考虑，项目定位要站在原阳城市发展的基础上，结合新区未来发展状况，并力求突破、引领新区发展，同时与同地段其它项目定位相互依托又相互独立，既要创造市场也要引导市场，还要满足目标客户的多方需求。基于此基础上，我们把项目定位为：
原阳首席情景体验式消费（生活）街区（block）
理念：所谓国际block街区，block街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念。block是5个单词的缩写：
b-business(商业)、l-life allow(休闲-0pen(开放)、c-crowd(人群)，k-kind(亲和)。
简单的概括：就是居住和商业的集中融合。通过对商业现场环境和氛围的营造，使消费者在消费购物的同时享受全方位的“情感体验”式的消费过程。
它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。block街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。它既是具备商业特征的商居城，又是配套设施应有尽有的生活城，使住宅居住功能最大限度地便捷化。
内涵：将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式。体现了居住与环境新的结合关系，把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来，极大丰富了人们对新型居住的需要，提供了一个更适宜居住的标准与模式，而非现在通常意义的“小区”、“社区”概念。