重庆海基市场营销策划****。
2023年12月18日。
目录：一、总论。
二、秀山朝天门市场概况。
三、秀山房地产市场情况。
四、秀山朝天门市场入市swot分析。
五、秀山朝天门市场入市战略。
六、秀山朝天门市场入市形象战略。
七、秀山朝天门市场入市**推广策略。
八、秀山朝天门市场入市**推广策略。
九、秀山朝天门市场入市渠道推广策略。
十、秀山朝天门市场入市**推广策略。
十。一、秀山朝天门市场入市广告推广策略。
十。二、秀山朝天门市场入市费用预算。
结论。重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案。
重庆海基市场营销策划****。
2023年12月20日。
一、总论。1、项目**：
根据重庆朝天门市场经营管理公司、秀山朝天门市场经营管理公司与重庆海基市场营销策划****多次沟通，最终达成一致意见，并签订相关合同，双方确定在2023年春节期间开展项目入市宣传和vip卡发放工作，为此海基公司特制定本策划方案。
2、项目概况：
1）项目名称：秀山朝天门市场；
2）项目地址：秀山（武陵）现代物流园区专业市场一期；
3）项目规模：总建面18.5万m2，其中可售面积13.8万m2;
4）方案名称：重庆朝天门市场秀山分市场入市营销策划方案；
5）方案性质：整合营销策划方案（imc）；
6）策划&营销：重庆海基市场营销策划公司；
7）项目开发：秀山朝天门市场经营管理****；
8）策划时间：2023年12月20—22日。
3、方案目的与意义：
1）明确项目入市具体工作目标；
2）明确项目入市具体**策略；
3）围绕入市策略布局和谋划相关资源；
4）围绕入市策略落实相关工作细节。
总之，本方案通过朝天门公司审核后，将成为本项目双方共同工作目标和工作纲领，作为双方入市营销工作的依据和计划。
二、秀山朝天门市场概况。
1、基本情况：
秀山朝天门市场位于秀山（武陵）现代物流园区核心地段，专业市场一区。项目东临武陵北路（步行街），南临东大街四期，西临白沙大道，北临规划道路；项目东与3c市场相邻，南临武陵家居建材市场，西临城市规划用地，北临小商品市场，是进出秀山的要塞。
2、规划情况：
项目规划用地面积104.44亩，总建筑面积18.53万m2，共建设6层，其中楼层规划及定位如下：（建议方案）
3、项目可销售**情况：
1）项目可售面积为13.77 万m2；
2）项目可售楼层为1—5层；
3）项目摊位（门面）平均面积为30—40 m2/个；
4）项目可售摊位（门面）约为1500个。
4、项目工程进度情况：
1）项目工程计划：计划于2023年12月全面建成营业；
2）项目工程进度：截止2023年12月15日，项目正在开挖地下室和进行项目基础施工；
3）项目工程时序：根据项目施工计划，本项目共八栋楼同时施工，但施工进度最快是南方临东大街四期的两栋房屋。
三、秀山房地产市场情况。
1、秀山房地产市场宏观情况：
房地产投资额分析：
施工面积：
竣工面积：
秀山房地产市场需求情况：
秀山居民对于住宅的需求较大，需求住宅的适中面积在120—130㎡，需求的适中户型是3室2厅1卫2阳台，需求的适中房价为2500—3000元/㎡。
秀山商业地产需求情况：
秀山商业发展较好，人们对于商业门面面积的需求多集中于65㎡，对于商业门面的售价需求为8000元/㎡左右。
2、秀山房地产市场竞争楼盘情况：
1）市场情况：
目前秀山在售的楼盘不多，大多少都已经销售完。
在建或者将要销售的项目有4-6家。
目前楼市调控，整体来说秀山销售单价**，但销售速度严重放缓。
随着市场的调控，贷款及二套房的审查越来越严厉，后期的销售情况不太明朗。
秀山房地产的规划和销售逐步走向完善和人性化。对开发和销售的要求越来越高。
3、秀山房地产市场情况小结：
通过以上分析可知，秀山房地产具有以下特点：
1）秀山房地产市场开发起步较晚，主要受到私房的冲击；
2）秀山房地产市场销量有限，年销量为20—25万m2左右，其中约50—60%为秀山城市建设拆迁安置用房和廉租住房所消耗，市场实质销量仅为10—15万m2；
3）秀山房地产市场刚性需求较小，多为二次及以上置业，受到国家房地产市场调近影响较大；
4）秀山商业地产销量不大，约占总销量的10%左右，即年销售面积为2—2.5万m2；
5）秀山房价比较合理，住宅均价为3000元/ m2左右，商业平均为8000元/ m2左右，由于大量商业用房和住宅空置，因此秀山房价保持平稳；
6）秀山对周边城市具有一定吸引力，周边地区到秀山购房比例约10—15%，即每年约为2—2.5万m2；
7）由于秀山人均拥有住宅房屋套数及面积较多，因此，海基公司认为秀山房地产销量及售价不会出现井喷式增长，反之受宏观调控影响较大，需求弹性较大。
四、秀山朝天门市场入市swot分析。
1、秀山朝天门市场入市主要机会与威胁：
2、项目优势与劣势分析：
3、项目主要支持点：
1）朝天门市场品牌号召力及财富效应；
2）商铺面积适中，适合投资；
3）项目区位好。
4、项目市场抗性：
1）秀山刚需较小，受国家房市宏观调控影响较大；
2）项目规模大，超过市场需求；
3）项目公摊大，影响商铺价值；
4）项目面临巨大的竞争压力。
总之，由于受国家宏观调控房市不景气的影响、物流园区开发项目多、竞争激烈以及秀山和周边地区居民及商家对物流园信心不足、观望气氛浓厚的影响，加之项目自身公摊面积较大的影响，本项目销售与招商难度较大，需要正确把握**、广告、**等策略，造人气、抢购潮是入市成功的关键。
五、秀山朝天门市场入市战略。
由于形势严峻、公摊大、竞争激烈、需求不足，因此本项目销售必须把握好战略方向与推盘节奏。
1、项目总体推广战略：
分阶段进行推广，每年分成4—5个重点战役（**节点）进行推广，策略致胜是本项目成功的关键。
2、项目入市战略：
项目入市采取四大战略，确保项目一次成功。
1）强攻强销战略：
即项目入市时聚集各种有效资源，强攻市场，冲破市场抗性，形成销售开门红，树立项目良好的销售形势。
采取强攻强销战略主要采取二大手段：
广告宣传攻势凌厉，形成“非买不可”的逼人之势；
市场渗透力度空间，形成无人不晓的巨大渗透力。
2）限销战略：
即根据需求不足的现状，每期限量推出一定**，形成“饥饿营销”的态势，造成供不应求的紧张局面，根据需求情况来确定加推节奏。
3）互动战略：
通过**活动、购房者参与、商家对接等方式形成互动、炒作，煽动人们购房激情。
4）低开高走战略：
即**上一定把握好低开高走的**节奏战略，满足人们“买涨不买跌”的心理，避免期望太高，降价**。
3、项目入市时间节点：
4、项目入市战略目标：
1）在元旦开展为期1个月的强势宣传，集中2023年全年资源的30%，大力宣传推广，强力渗透；
2）需克服时间紧、任务重、人手少的困难，加大推广力度，形成强销，克服房市形势不好，需求有限的抗性，形**人谈、人人议、人人炒的态势。
六、秀山朝天门市场入市形象战略：
1、秀山朝天门市场入市形象总体战略；
秀山朝天门市场入市形象必须树立三大战略：
1）咄咄逼人的态势：朝天门市场商铺非买不可，没有任何的抗拒；
2）强大的实力：广告推广力度大，实力强；
3）形象好：包括售楼部、现场（工地）及人员素质、广告宣传等方面。
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