关于年酉阳自治县国有建设用地使用权公开出让市场分析

发布 2022-07-20 09:58:28 阅读 9032

2023年---2023年酉阳国有建设用地总共出让宗数150宗,共出让土地5403.74亩,出让价总计235537.2962万元。

(此数据**于酉阳自治县国土资源和房屋管理局国有建设用地使用权公开出让公告)

从上面数据分析,全自治县近三年来2023年的土地交易最为活跃,土地出让的面积和金额都为最高,受相关政策和市场供需的影响,2023年土地出让明显变缓,可以推测土地交易量不大,但出让均价却为最高,土地的出让质量最高。

以下我从土地用途进行了大体而主要的分类把其分为:商住、商业、工业三类,得出了以下三年来这三类土地在出让过程中的一些基本数据。

从以上分析,总的来说商住用地在三年来无论从金额、均价都保持对其他用途用地的绝对优势,工业出让面积大但出让金额和均价都普遍不高,说明当地的工业用地一个可能受当地**招商引资优惠政策的影响,另外一个也侧面分析说明酉阳的工业产业发展比较滞后,所以才会出现在市场供需情况下的**走势。这里侧重说明一下,酉阳的纯商业用地无论从出让宗数、面积、金额、均价上看并不高,低于商住的均价,且差距巨大。这与重庆城区土地市场存在一定的差距,和具有自身的特点。

下面着重分析酉阳自治县老城区和龙潭镇这两个区域内土地的出让情况,以此给我们新城的土地整治提供重要的参考依据。(酉阳县城老城区是新城以后重要的竞争区域,其本身目前处于酉阳的核心区域,而龙潭处于新城的地界范围内,故认为是重要的两个区域,其数据具有一定的参考价值)

酉阳老城区2023年---2023年整体出让情况。

酉阳老城区2023年---2023年具体出让情况。

龙潭镇2023年---2023年整体出让情况。

龙潭镇2023年---2023年具体出让情况。

酉阳自治县老城区(一下简称老城区)三年来土地出让宗数为31宗,为总出让宗数的20.67%总的说来还是以商住的出让为主,老城区的地价还是比较稳定,土地商住用途的均价同样还是高于土地商业用途的均价(2023年除外),这将是我们所要注意的部分,商住的商业部分价值和纯商业的价值在老城区差异不大,甚至前者高于后者,这与重庆城区的土地市场是完全不同的(后者高于前者)。所以我们在打造新城规划用地和对商业区的定位时,应该根据市场的具体情况和特点进行分析和策划营销,可能即使从商业角度的出让出发,开发商也可能更青睐于商住用途的土地,所以在对商业用地的规划和策划营销时,我们应该给予足够的重视和准备。

酉阳老城区2023年出让的10宗土地,其中8宗在老城区城区边缘位置(桃花源镇),占总土地出让宗数的80%,全为商住用途的地块,当然由于位置问题,影响了整个土地出让均价。但从另一个角度看,可以看出老城区土地开发区域比2023年和2023年有了新的变化,城区土地出让范围向周边扩展表现强烈,这为新城建设的发展提供了一个积极的信号。

龙潭镇三年来土地出让以工业用途的地块为主,共为12宗,为出让总数(宗)的66.67%,可以看出土地出让还是依托工业园区的打造。商住用途的土地出让均价低于酉阳自治县全县范围的出让均价,从出让频率、出让面积、出让金额、出让均价来看,整个龙潭镇的二级房地产市场没有形成规模,与酉阳老城区相比,存在质的差距。

我们应该首先着力打造区域升级概念,主动在宣传、策划、营销、规划、招商等方面设定一个更高层面的区域定位,并且还要主动去拓展招商引资的渠道(目前看龙潭镇没有比较专业和成规模的开发企业),龙潭镇基本没有新城前期可以利用的资源,必须打造一个全新升级的区域概念,必须脱离龙潭的发展模式和现况。

从土地出让均价与区域位置关系进行分析:

2023年土地出让均价(万元/亩)区域分析表。

从2023年来看,老城区的出让均价最高,200万元/亩以上的5宗全部集中在原区中片区旧城,100-200万元主要集中在原建华厂片区(2宗)、城南社区(1宗)、钟多组团(1宗)。麻旺组团出让土地主要集中在麻旺渝东南现代物流园,其中商业7宗(10-30万元/亩:5宗;30-50万元/亩:

2宗),工业8宗(10万元/亩以下:2宗;10-30万元/亩:6宗)。

小坝组团全部出让土地集中在小坝工业园区,工业9宗(10万元/亩以下:9宗)。

2023年土地出让均价(万元/亩)区域分析表。

从2023年来看,老城区主要出让100-200万元/亩有7宗,主要集中在桃花源镇城南新区(4宗),桃花源镇城北新区(1宗)。麻旺组团出让的4宗土地全部来自麻旺物流园。小坝组团出让的土地主要来自小坝园区。

其他地区出让土地6宗全部为龚滩镇新华社。

2023年土地出让均价(万元/亩)区域分析表。

老城区的土地出让主要集中在桃花源镇,其**让9宗(50-100万元/亩:6宗;100-200万元/亩:2宗;200万元/亩以上:1宗)。

市场开拓部。

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