精装修房成本控制要点。
核算中心－张新宏。
一、**注意事项。
1、措施费的测算，精装房体量大、每平方造价较低，所以措施费所占比例就大，不能按照常规的比例进行估算，要经过仔细的测算，常规有15项内容需要进行测算：
1）现场文明施工费1.0％
2）安全施工费0.4％
3）环境保护费（不含竣工空气污染检测费）0.5％
4）材料检验、试验费0.18％
5）临时设施费0.8％
6）脚手架费（按现场实际条件定）
7）材料运输费（按现场实际条件定）（不同于一般性工程）
8）材料二次搬运、夜间搬运增加费0.15％
9）工程超高人工降耗增加费（按现场实际条件定）
10）室内保洁费（不含开荒保洁）0.15％
11）深化设计费0.1％（大堂酒店需增加比例，根据图纸情况另行商议）
12）已完工程及设备成品保护费0.4％
13）包干费（现场水电费、垃圾清理至楼下指定由总包外运、3小时以内停电停水，不含土建总包服务费）1.0％
14）住宿补助及远征施工费（按现场实际条件定）
15）空气污检测费（正常是要推给甲方处理）
总体上取下来会在8～10％左右，实际成本会在5～7％左右，主要是考虑后期维修费用，耗用时间长、维修量大，工程竣工以后还要考虑到1～2年留守部分工人进行维修，因为现在小业主几百万买一套房，挑剔是正常的，这块费用又不好单列，只能含在相应例如东九竣工一年多，已花了120万左右；
2、综合单价组价的测算，考虑到精装修体量大、材料单一及利润较透明的特点，我们在组价时不能按照定额进行估算，高了甲方肯定中不了标，低了是没有经营的空间，也不可能想在材料上做文章来拉亏本子目，所以在组价时要结合现场实际施工工艺进行测算，有以下几点需注意的地方：
1）吊顶轻钢龙骨含量：主付龙骨的含量偏高，沿边龙骨含量偏低；
2）成品门、家俱、木饰面没有相应定额套用，如参照类似定额需调整人工，常规是材料价的10～12％；
3）卫生间墙面砖或石材铺贴，没有现成的粘贴剂定额套用，如参照干粉型定额，需根据实际情况调整含量，根据现场实测每1mm厚度大致耗用1.5～1.7kg粘结剂，实际铺贴厚度在8～10mm；
3、公司管理费及利润10％～12％，取费基础为总价，这样便于好控制成本。
4、其它说明：
1）甲定乙供材，按甲方签价加12％采购、保管费计入结算；
2）甲供乙安材料，按甲方购买价取11.5%管理费＋8％质量控制、深化排版、配合保管费、；
3）甲供甲安或甲方单独分包子项，并纳入装饰范围统一管理、协调的，按分包单位造价取3％的总包协调费、配合费；
4）现场零星点工按90元/工日计取；
二、合同谈判要点。
在合同谈判过程中除了一些常规条款注意控制外，针对精装修房我们还要多关注以下几点：
1、验收标准不能以小业主为准，要明确以国家验收规范为准，防止在小业主收房过程中，工程部两手一摊把责任全部加在我们身上。但在实际过程中还是对小业提出的一些非合理要求进行修补，维修量倒是不大，但是随叫随到，在背后却耗用大量人工，这是精装修工程成本上升的一大特点，怎么去控制是值得思考；
2、保修时间的明确为竣工后几年内，不是以说以开发商与小业签定合同的保修时间，而且要明确保修的内容，最好是有详细的说明，哪些在保修内，哪些不在修内（需要整理），因为精装房后期维修的成本非常之大，就像是我们是卖出的产品一样，要有详细的质保说明；
3、在合同中要注明环境污染检测责任，因为精装房中很多材料是甲供或者是甲方指定，为了避免小业主收房后不必要的纠纷，一般检测是交给甲方处理，谁的材料不合格由谁负责，要注意日常材料报验的有效性。
4、竣工验收的时间要明确好节点时间，不是以小业主收房时间为准，应是在我方提交竣工验收证明后由业主在多少天内组织验收，以这个时间为竣工时间。在施工过程中后期要强烈要求甲方接收钥匙进行介入管理，并做好签收手续，以防日后有纠纷。
5、工期的风险非常大，往往也是没有退路，一旦小业主不能按时收房就会提出索赔，甲方也肯定会把责任加在我们身上，所以过程中一定要作为重点来经营，最好在合同上明确罚款的上限；
6、审计时间要明确，我们合作的开发商基本都是用他们的合同文本，总体是对他们有利，经济形势不好的情况下，防止开发商有意拖延审计时间，不象我们做**工程，你不审甲方还会催着审。
三、工艺做法交底统一。
根据**书及现场实际情况，对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约，哪怕是一块预埋板的节约、1mm厚粘结剂的节约等等，这就需要我们统一做法，尽可能把工艺优化到最佳：
1、由深化设计师、施工员、预算员共同参与工艺做法深化，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法、电视及五金预埋方案、饰面基层做法等等；精装中比较典形的有：
1）镜子基层采用玻镁板代替木工板；
2）软包布分格控制损耗；
3）吊顶立板尽可能采用轻钢龙骨，可合理利用零料龙骨，也有利于质量控制；
2、针对确定方案进行全员交底，针对精装采用水平施工，人员较多，如果不全员交底就会达不到统一的目的；
3、在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，以便及时整改，加强首检制度的执行。
4、对于影响到质量的做法一定不能省，减少后期的维修实际上也是成本的控制，如吊顶转角加固、凹槽做法等；
四、材料红杠线量的确定。
红杠线量是控制班组领料和统一配料的依据，精装修房都是体量大、房间多的特点，如果前期没有一个指导性的材料用量，过程中将没有办法去控制，在制定红杠线量过程中，我们要注意以下几点：
1、此项工作一定要有施工员、预算员、带班结合工艺交底图纸共同参与测算，按样板房实测是最准的，并让带班签字确认，如果前期不能确定用量的材料，在班组领用前一定要测算出来，如墙纸、小五金。
2、此量出来后要交仓库、施工员、带班各一份，由施工员、仓库把关班组的领用量，时刻提醒班组领用量与红杠线量和差距，设定预警线。
3、过程中要由预算员、施工员对现场做法进行检查、核对，及时调整红杠线量，尽可能把红杠线量跟实际相符合。
五、材料损耗的控制。
一）、损耗控制的特点。
1、针对户型统。
一、批量作业的特点，基层材料需定尺加工，减少损耗，但要注意交底和统一配料、检查，避免长的切成短的，短的扔掉现象人，例如轻钢龙骨、石膏板、墙纸采取量大定尺加工；
2、 对于统一做法子项采取集中加工，由安装工人领用半成品到现场安装，如门套木工板基层、窗帘盒木工板基层、吊顶造型、墙纸、墙地砖等，主要注意现场场地的选定、班组的配合；
3、针对一些比例小、比较零碎、损耗大的零星辅材，建议采取双包的形式来控制损耗，这同时也是为减轻项目部、仓管的压力，例如吊顶面自攻螺丝、油漆腻子、夹板基层枪钉、水泥黄砂、墙纸基层采用双包等；
4、针对一些因为施工会造成很大浪费的主材，建议采取双包施工，例如石材、石膏线、玻璃。
5、针对房间多、空间小的特点，现场需有人专门定期检查余料集中汇总，工完料完。
6、临时设施控制，现场特别是木工板用量往往是远远超过结算量，有很大一块是班组拿来做仓库、宿舍床板、宿舍桌子等，包括现场的水电费，我们要严格控制这一块。
7、针对体量大、时间长的特点，材料领用制度要规范，班组由专人领用，项目部由施工员、预算员参与审核班组请料，但项目部要注意执行力，开了红灯就不好收场。
二）、损耗控制在执行过程中遇到的问题。
前几年我们区就一直在谈损耗控制，但是在具体执行过程中还是有很多问题，我个人认为主要是以下几点原因：
1、材料损耗不仅仅是对班组考核，应该同项目经理、施工员考核也挂上钩，也要签一份损耗控制责任状，从上至下都要有意识、压力。
2、在深化设计上面不能让设计师去关注损耗问题，这是有点不太现实，所有深化的内容应由预算员主动参与审阅一遍，力求在效果、质量、成本上达到平衡，预算员要进行测算多种方案的**，供项目经理决策；
3、损耗的控制其实不局限于现场材料的浪费，很多时候是交底的工艺是否合理？项目部要做到点对点、人对人的交底？
4、成本控制的意识是有了、制度也有了，但是做到最后效果可能是一般，是什么原因导至这种结果呢？关键还是要有一套完整的实施流程来推动制度的执行，每个人的责任是什么，相互之间怎么沟通；
5、针对每个项目部不同的施工水平，我认为要有套指导性的东西帮助材料损耗控制，例如像质量通病一样，大家集思广益也来编制损耗控制通病：
6、老板和带班之间在损耗控制上是一种矛盾，老板认为材料节约了，他的人工肯定是花多了，所以往往老板是不太关心现场材料损耗问题（没有那么高的意识，也不在乎这点奖罚金额），我认为应该直接同带班考核。
7、最终考核对现其实很难做，首先前期测算的数据要有说服力，并能够随着工程进展，根据实际情况不断调整，对过程中班组节约或损耗要有依据辅助说明，如**、联系单、领用签字单等；
六、班组人工费的控制。
1、人工费在50前需签定合同并包死，由班组共同承担风险，由此加强班组自身的管理。
2、合理按排工作，帮助班组去控制人工费，不能东一棒西一锤的去做，在工序上、材料配送上要合理、到位；最好采用单一流水作业，例如做门套安排一些固定人员，就专门做门套。
3、规范做法，注意质量通病的预防，减少维修工作量。
七、成品保护的控制。
1、其它配合安装单位的破坏，特别是水电、空调单位的破坏，虽然找业主可能会签给我们，但是这块签证怎么算都是划不来，所以要加强兄弟单位的配合，相互理解、多沟通。
2、后期五金件、洁具等遗失、破坏，加强开门制度的执行，要有专人负责开门，而且要有一套制度来管理，例如进房间要有胸卡和鞋套等。
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