大连“中银大厦”营销推广策划初案。
一、 分析销售力。
一）整体经济环境分析。
1、 近两年来，国内的经济发展虽面临不少阻力，但仍能保持旺盛的发展势头，国内生产总值增长率每年均保持在8%以上。国内企业的发展环境比以前更为宽松，整体经济领域保持活力，社会对国民经济发展均持乐观态度。在经济大前景向好的前提下，不少企业均有意扩大发展规模，增加写字楼的使用面积。
2、 城市第三产业的繁荣会加大对写字楼的需求，特别是私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，会促进对高档写字楼的消费。同时，良好的城市发展前景将吸引一部份人以写字楼作为长期投资。
3、 在国内经济稳定发展的同时，我国周边国家、地区，例如：韩国、日本等，由于已经逐渐摆脱前年亚洲金融风暴带来的不良影响，经济开始复苏，这些国家、地区的企业重新加入在国内的投资规模，扩大其业务范围，而大连市作为重要的经济对外窗口，无疑是受惠较大的城市之一，写字楼需要也会进一步扩大。
4、 随着中国加入wto，大连作为东北地区前沿口岸的国际化现代大都市，以其龙头和自身的区位优势，其对外开放的整体优势，其对外开放的整体优势将进一步扩大，必将吸引更多的大集团、大公司入驻，一大批从事高新技术产业金融保险业、旅游商贸业的优势企业和跨国公司将聚集大连，同时，一大批中介服务、法律咨询等社会化服务机构的崛起和进入，不仅极大地增强大连对国内、国外的辐射功能，而且也为大连的写字楼的租、售提供了广阔的需求发展空间和契机，可以预见，随着时间的推移，特别是随着wto的到来，大连写字楼的租售形势将更加趋好，出现良性增大势头。
5、 目前写字楼市场从前期持续疲软的状态下逐步回暖，租金明显上升，空置率较去年同期有所下降。特别在甲级写字楼市场上，随着众多大型外资公司扩大规模或搬迁写字楼，逾千平方米甚至几千平方米的大面积成交将成为甲级写字楼市场的一个显著特点。
6、 尽管目前写字楼市场逐步平稳上升，租赁的交投情况有所好转，但总体的空置率仍然居高不下，持续几年的低迷依然是写字楼市场上空难以驱逐的乌云，销售的压力很大。那些设施落后，综合质素低，没有特色的写字楼不但不会得到市场的青睐，反而有可能被市场所淘汰。
7、 随着加入wto的利好消息，将有更多的外资企业进驻国内，为写字楼市场的全面复苏带来生机，但同时闻风而动的写字楼项目似乎也不在少数，这不禁令人担心，因为入世的进度一直未有定案，市场的瞬息万变，具体的效果尚待观察。
结论：综上所述，写字楼市场的发展是存在机会，但挑战依然很大，关键在于其产品如何适应市场的发展的趋势，把握市场和目标消费群的需求。当中也包含着写字楼市场本身的趋势。
我司认为，有以下的趋势：
a) 专业化：
具有清晰定位的纯写字楼将有更多的市场机会；
b) 人性化：
写字楼不再是冰冷的建设，项目通过塑造具有较强的可感性，凝聚丰富的内涵；
c) 超前性：
建筑、规划、配套等方面皆具有一定的超前，能够在较长年限内不落后；
d) 单位空间更具弹性：
单位间隔有足够的应变措施应付市场的变化和未来的发展趋势；
e) 智能化系统的引入：
现代的写字楼必需的配置。
二）项目分析
1、项目理解。
用地面积：2920.8平方米。
总建筑面积：56976.3平方米。
容积率：17.84
覆盖率：62.4%
停车位：地上30个，地下40个。
地理位置：位于人民路、大连国际酒店东侧。
2、项目分析（swot）
s（优势）1） 从目前来看，项目所在区域在地理位置上占据了决定性优势，其正处于金融商务写字楼的核心地带，而周边的高级商旅酒店又能提供商业会展和餐饮娱乐的同质互补或功能，由此形成大连市最具魅力的办公、商务、娱乐、购物、美食休闲区，并已得到国际商务机构和国内商业人士的普遍认可和青睐。
2） 中国银行的进驻是项目的品牌优势。
w（劣势）1） 显然地，70个车位的数量是不足以满足需求的，从总体考虑会影响商户的选择，从而削弱项目的竞争力。
2） 远期楼花的性质令本项目初期的推售会面临较大的压力，同时，经历较长时间（由现今至项目竣工）的市场变化之后，写字楼的市场需求存在更多的不可预知性。
t（威胁）明年将推出市场的“大连数码港——金座大厦”是本项目的威胁对象，但主要的威胁来自于“世界金融大厦”及“东亚金融中心”，因为其较早推出，抢占了先机，早已建立了雄厚的市场形象、知名度，而且有现楼的优势，很可能在本项目推广的初期施加压力。
o（机会）1） 充分的时间，令项目的各项建设更趋完善，配合强有力的策划推广、销售力量，会将一切劣势、威胁化解至最小限度。
2） 随着大连市的发展，传统的写字楼由于设施比较单一，改造的机会不大，缺乏真正满足许多企业办公需求的物业，在此情况下本项目的面市有机会脱颖而出。
二、 提纯销售力。
1、 项目开发理念。
消费的复杂性对写字楼的产品本身提出了更高的要求，不同的购买者有不同的需要和投资目的，这就要求开发商立足市场进行产品细分。
我司认为，市场定位应该具备下列的特性：
1） 单一性：项目是什么样、什么档次、什么类型的物业，必须予市场一个清晰的形象；
2） 相关性：要求项目各项配套和环节，紧密相联，从而令市场定位得到支持；
3） 吸引性：吸引市场买家的特性，足够的市场空间，有足够的买家数量支持物业的销售购买力；
4） 相当的弹性：项目在各方面，包括整体规划、配套、单位间隔等都需要有足够的应变措施应付市场的变化和未来的发展趋势；
对此，结合项目的特色，我们提出项目的开发理念——针对性极强，具有多样化功能的专业型写字楼。这种新型的商用物业形式尚未在大连出现，项目的崭新理念将对甲级写字楼的建筑规划设计水平、物业管理水平，行业服务水平带来新的冲击，变化的实际要求就是对传统综合型商务物业的经营模式的冲击和挑战。而作为本项目的开发目标，正是为适应和引领新型商务物业典范的概念而设。
在建筑功能的分布上，本项目应是集超甲级写字楼，国际服务式高级公寓于一体，面向外向型经济，适应和拓展国际商务功能。在行业性功能的分布上，通过引入银行类、金融**类、保险业等财经金融行业，塑造金融**中心的商业文化形象，针对外资企业的进驻和国内外贸型企业的特性，积极引导他们成为本项目消费主流，实现商务物业窗口功能，发挥其中心的作用，在软件、硬件配套设施的公布上，对于现有的写字楼物业过多地集中于建筑物外表的悦目、豪华，而忽略相应的配套设施的跟进，因而无法体现其物业的鲜明的特色。故，本项目在相应的配套设施的公布上，应力求超越目前大连同质写字楼物业的档次。
在个别的配置方面，更应是独树一帜的，例如为了满足银行金融类企业而特别加强设置的保安系统等，使用家在使用物业的时候感到满意，而投资客户也得到理想的投资回报。
2、 市场定位。
结合本项目的建筑规划和目标消费群的特性，应该着重以下三方面的特性：
第一：专业性，着重是针对银行、金融、****、保险、投资等企业的金融型写字楼。
第二：超前性，务求从各个方面，如规划、配置、物业管理等，在相当长的时间内都不至于落后。
第三：世界性，大连市的世界性的定位，更多的国际级公司的进驻等。
由此，我们拟定以下定位，并且划分为三个阶段：
第一阶段：世界级金融型写字楼。
阐释：在项目开始推广销售到主体工程竣工的期间，大致需要半年的时间内使用；
本阶段所针对的目标消费群主要以银行类、金融类企业为主，其特点是资金雄厚，不太计较所购物业市道的升幅，非常注重所购物业的档次，配套、知名度（品牌）、综合质素；从长远的角度考虑，除国内企业以外，尚需考虑外资银行类、金融类的企业，应该积极发掘此类投资者。
理由：1）以专业性切入市场；
2）以中国银行为依托；
3）目标买家受远期楼花影响较少。
第二阶段：全东北第一座世界级纯写字楼。
阐释：延续第一阶段的推广销售，在项目竣工后开始。
标榜项目是东北地区第一座、比其他楼盘超前30年的世界级的纯写字楼；世界级是指软件、硬件的标准、
消费群标准、服务标准等具备比其他同类型的商务物业超前30年，主要针对外资驻大连企业、本地实力派企业、
投资客户等。
理由：1）进一步拓宽市场层面；
2）发展市场定位。
第三阶段：商务公寓。
阐释：商务公寓市场已经存在，但是在金融中心内的商务公寓在大连市还没有出现；部分企业除了办公以外，还有居住的功能要求，故此，我们针对市场的空白点推出此类物业，专门服务于他们。
理由：1）中心商务区（cbd）高档商务公寓缺乏，有一定需求；
2）如果前两方面市场定位尚不能完全吸引客人，可视情况推出。
3、 广告语。
中银大厦——与世界互动。
中银大厦——超前30年的世界级精彩。
4、目标消费群分析。
1）消费群构成。
我司认为，可划分为以下四大类：
银行类企业：包括国有独资银行、股份制银行、外资银行等；
金融类企业：包括保险公司、****公司、资产管理公司、投资公司；
外资类企业：包括各类会计师事物所、律师事物所、知名品牌电讯公司、高科技公司、网络公司等跨国公司；
投资类客商：包括认同本项目的投资价值、回**值，对大连市乃至东北地区的甲级写字楼商务物业抱有乐观态度的客商。
2、消费特点。
在外商需求的物业类型里，会首先考虑其知名度、交通、设施、服务等；故，档次高、地头旺、质素高、配套完善、名声好的写字楼会被其视为办公理想之地而备受青睐。而对于大多数不太熟悉中国情况的外资企业，他们会采用先租后买的投资策略，此策略会让他们更灵活、更准确地去衡量物业的使用价值、投资价值。
四、提升销售力。
在确定项目的市场定位后，如何进一步提升项目的综合素质，赋予项目鲜明及与众不同的竞争优势，是本部分策划的关键。
1、目标。同大连市及东北地区同类物业拉开距离，针对性强、综合质素高的专业型金融中心。
2、提升项目质素建议。
1）总体规划。
总体规划必须围绕“世界级金融型写字楼”概念展开并体现出对投资者的重视。
a、空间功能多元化。
规划应满足不同类别的投资者的需要，内部间隔需要有较高的灵活性，相应的设施配套（如：布线）要完善和现代化，因为随着中国的入世，许多的先进产品陆续进入市场，不合理的间隔，预留的各种设施不足，都会直接影响到物业的租售。
b、多层次营业大厅。
按现行首层至五层皆预留地方用做银行营业大厅的设计。以有效、合理使用资源的角度考虑，建议保留首层、2层的设计，而3层至5层可调整为****交易大厅、电讯营业大厅等；另外，建议发展商在标准层的划出部分面积用做国际会议及展览中心，在实际的操作中可以采用分租或临时短租的形式向物业的投资者服务，一方面既可以增强项目的综合质素和附加值，另一方面也可以籍此带来稳定的边际利润。
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