开元小区营销操作方案。
营销策略应该依据项目的工程进度而具体编订。一般的营销工作框架由四部分构成：开工前营销策略、开盘前营销策略、开盘营销策略和开盘后营销策略。
这四个阶段根据工程进度的不同而具有不同的营销侧重点。项目将前期策划、工程开工、预售（小高层完成工程2/3）作为营销工作的三个节点。
项目概况。一、 开工前品牌营销策略。
由于开工前这个阶段项目的建筑、规划、立面风格和户型结构不能最终确定，因此，宣传工作以项目的整体形象为主，塑造起具有独特卖点的项目形象，但这一阶段必须对视觉传达的风格、vi和广告语有所界定，才能顺利开展工作。
本项目在开工前就应开始借助品牌营销将项目推向市场，大大地提高项目知名度，吸引消费受众的强烈关注，为项目最终圆满销售埋下伏笔。
1、 项目卖点宣传。
1 开发商实力。
2 策划咨询背景。
3 空间设计的家具型背景。
4 小区的人文素质。
5 金川县**对该地区的关注。
6 该地区的发展潜力。
2、 开工前工作安排。
二、 开盘前实务营销策略。
从开工后到开盘这段时间，随着一些前期不能确定的因素慢慢得到确定，建筑、规划、园林等方案都得到落实，营销工作也随着工程的进度由纯形象塑造向着更理性、更具备销售卖点挖掘的方向开展。
本项目在开盘前这段时间制定了项目的销售策略，特别是明确了“低开搞走”的入市**策略，其实**低不是优势，**高也不是抗性，它是项目价值的一种表现，它取决于供求关系，取决于项目的价值，甚至取决于销售姿态和销售方式。低价的目的是为了获取市场的认同，从而能够获得“**”的利益。同时，项目还对销售节奏以及**销控方面都做好了计划。
1、 入市**策略。
1 低价入市：低于或平均于当地同类楼盘**低价入市，取得**，迅速引起市场的关注与追捧。
2 **提升：根据市场对项目的追捧程度和接受能力适时提价，“小步快跑”地提升项目在武川县的地位。
2、 入市节奏控制。
1 根据销售的周期安排与节奏控制，结合实际的销售情况，每次限量推出**，保证健康销售。
2 在正式开盘前，应结合实际情况，有针对性地争取内部认购，并通过组织高级沙龙的形式积累客户，争取实现多倍认购。
3 首批**快速消化后，不足部分以加推形式推出，随即宣布暂时封盘，给市场以饥渴感，增加市场的高度关注与追捧。
3、 可售**分类。
将所有单位分为1～～4级，搭配推出。
1 一级**：优秀户型，大户型，最佳朝向、景观、楼层。
2 二级**：次好户型，次好朝向、景观、楼层。
3 ****：较差户型，较差朝向，无景观，综合素质较低。
4 四级**：户型、朝向等有明显的缺陷，后天难以弥补。
4、 四级**销售控制。
1 一级**：保留单位，在销售受阻或淡季推出救市。
2 二级**：定价较高，同时搭配较差的****分批推出。
3 ****：与二级**拉开价差，搭配推出。以低价销售或****销售来进行推广。
4 四级**：将条件较差的四级**，以各种抵款方式提前消化，避免落尾给项目带来销售阻力。
5、 开盘前工作安排。
三、 开盘营销策略。
为了体现售房的公平、公正、公开，推盘时采用了抽签领取“选房顺序号”的形式。这样既可以让有诚意的购房者买到称心如意的房子，也让个别想违规炒房的人无空子可钻。以下是为开发商为达到该项目开盘时热闹又有序的现场效果所做的准备工作：
1、销售现场情况。
营销中心。a、营销气氛塑造：销控台、音响系统、展板、模型、彩旗、形象墙、吧台、艺术品、色彩烘托、销控表、绿化……
b、服务气氛营造：微笑服务、专业服务、休闲区、儿童托管、饮料提供、背景**、礼品赠送、节日祝福……
样板间。a、明确详尽的说明标牌。
b、使用功能和文化内涵并重。
c、独特的艺术氛围。
d、逼真的生活气息。
e、人性化的服务。
参观通道。a、艺术铺装。
b、绿化。c、导示系统。
d、休闲座椅。
e、喷绘广告。
工地周围环境。
a、绿化。b、警示系统。
c、公益标识。
工程现场。a、温馨警示牌。
b、工程材料堆放管理。
c、库户看楼佩戴安全帽。
施工队形象。
a、统一服装。
b、统一形象规范。
c、安全帽统一标志。
d、列队出操。
楼体包装。a、大型楼体挂幅：工程信息、认购通知、**策略、广告语、楼盘名称、logo……
b、彩旗。c、气球。
d、现楼夜晚灯光。
2、**活动情况。
项目总体营销费用、周期概算。
a、营销费用： 元。
b、销售周期： 月。
周期**计划和预算。
a、报纸、户外、印刷品、航空杂志、网络**、电视专题采访---投资商、策划人、建筑设计和钢结构专家、****等费用。
软性新闻体系及文稿（略）
与当地**的沟通（略）
对新型传媒和传播方式的尝试。
a、高科技含量的户外灯箱。
b、多**楼书等。
提高项目在公众场所的覆盖率。
a、大酒店。
b、大商场。
c、大超市。
d、高级酒楼等。
e、形式：免费公益广告、项目内刊“开元会”定点派发。
注重行业权威对项目的正面宣传和引导。
a、报纸专栏。
b、报纸专刊。
c、电视采访。
d、电视专题片。
开工典礼、内部认购及开盘活动计划（略）
项目活动计划库列示（略）
四、 开盘后销控营销策略。
随着工程的进一步的推进，对新卖点的挖掘和兑现，也成为这一阶段楼盘销售的主题。房地产市场和消费市场瞬息万变，这一阶段的营销工作主要以市场为风向标，做阶段式的营销策略。这个阶段该项目以投资策略、目标策略、联合策略、节点策略和传播策略之间的互动组合为主。
1、进行目标营销。
a、dm直邮。
b、参加行业展览会、交易会、洽谈会。
c、研究目标客户特点、制定具有针对性的《置业计划书》、《选址建议书》。
d、利用目标客户对产品品种的兼容性，进行综合推广。
2、联合销售。
进行可联合销售的商家、机构分类（略）
以**销售、互动销售方式实现品牌借用。
a、车房互动展示会：利用目标客户在两种商品上的消费共性。
b、买房送电器、橱柜、洁具、装修等。与厂商、**商通过联合销售实现双赢，更可以为客户在项目置业铺平道路。
联合销售。通过联合销售方式实现双方渠道销售、客户关系、资金等资源共享。
a、销售场所、广告场所的互相利用。
b、双方资源共享。
c、活动费用双方分担，减少推广成本。
d、**召集，利用其强大的号召力。
3、节点营销。
全程工程节点目录和利用方式。
a、项目开工。
b、营销中心竣工及投入运行。
c、样板间竣工。
d、设备材料采购。
e、封顶信息。
f、外立面施工、竣工。
g、内部装修装饰施工、竣工。
h、环艺景观施工竣工。
i、植物绿化工程施工、竣工。
j、道路铺装施工、竣工。
k、门窗安装。
l、暖气供热。
m、上下水通。
n、电气设备安装。
o、煤气点火通气。
全程营销节点目录和利用方式。
a、入伙。入伙仪式（业主联谊会）、入伙手续办理等，条件到位，做好充分准备，接受客户检验，保证内部投诉渠道通畅，最大限度地降低公开投诉和质量纠纷；分批入伙，制造多次焦点。
b、“开元会”成立，《开元会》号创刊号发行。
**报道，开始扩大社区文化在营销中的作用；扩大免费派发邮寄途径（商场、酒店、写字楼、会所、俱乐部）等。
c、营销中心开放。
与认购信息同时释放。
d、样板间（概念、实楼）开放。
e、开工典礼。
新形象塑造。
f、工程招标。
强化对工程质量的重视。
g、大商家知名连锁商家进驻商业街。
造势、吸引中小商家购买商铺。
h、**提升。
楼盘升值宣传。
i、集中**。
广告集中时间和火力轰炸目标对象。
j、联合销售。
k、尾盘消化。
打折，赠送电器、装修，加样板间引导，增加人造景观等附加值，抵款，集**买，简装后出租，以租代售，售后返租，先租后买，带租约**……
4、公开销售后工作安排。
5、结束语。
在合适的地点。
以合适的**。
合适的节奏。
为合适的人群。
建造合适的居所。
天腾房地产经纪有限责任公司。
2023年7月23日。