各位来宾大家好，感谢有这个机会和大家进行一次交流，这个可能当前大家比较关心的问题，李会长刚才特别强调，大家很关心gdp经济增长问题，确实在中国和美国不一样，美国**不关心gdp，房地产政策更关心是如何让大家能买上房子，中国不是，中国既要关心让大家如何解决住房问题，同时中国**也要关心gdp增长问题。
美国国会不会给自己规定每年gdp增长速度，会用各种经济政策去调理，让市场自由控制，也许高也许低，但中国**每年都会提出一个相对的数据希望中国经济能增长到一定速度，去年提出7.5，实际上完成左右，完成了7.4，今年我们看到提高是7，也就是说经济增长速度低于去年，充分认识经济实际上是下行基础上，同时希望下行不再继续下去，而能平稳的维持在一个较长时期，比如说可能维持到5到10年，但是实际上市场经济的情况也许并不像大家想象那样，他们想象也可能停留在7，或者还会下降，这个曲线可以看到在一个较长时期实际上经济高位变成下行趋势，这个趋势到目前为止没有发生大的改变，没有发生改变的另外一个条件就是今年一二月份大家已经看到数据都是很差，3月份可能比月份略好，也没看到好到哪儿去，刚刚公布cpi数据上还是1.
4水平，一季度平均1.2，很重要cpi下降，认为统计数字公布环比cpi略有回升，总体而言现在看到不管国家出台各项政策，还有中台办或者人大各位部委分别下去调研组，他们在对经济看法上都同样，就是担心经济是不是还在继续下行，这是当前大家关注重大问题。
消费指数三月份也是1.4，平均1.2，说明在这个经济的活跃程度上看没有通胀的危险，但是大家担心实际上是有没有通缩的危险，这可能也是经济增长另外一个重要标志，比如说日本，美国的前两年，包括欧洲现在，他们都使用负利率或者过渡货币推动物价**，因为他们很长不涨，通缩某些时候实际上比通胀更危险，通缩影响经济下行，通胀不一定，有时候影响经济上行，这两者差导致大家更关心是不是中国出现通缩，不担心中国会不会出新通胀。
那么其中和经济增长相关重要是投资增速问题，中国结构和美国结构不一样，在美国的这个经济结构中消费要占到70%多，而中国经济结构中投资大概要超过50%，我们去年大概51%点几，消费40%几，还有进出口，有时候是负数，这样消费结构中因为我们投资对经济影响太大，所以投资增速对经济影响决定我们gdp增长速度，去年我们看到这个经济投资增速是下行趋势，而且月份下行更为厉害，里头最重要实际上是私人投资在所有投资中下行的速度是加速的，也就是**可能还在继续维持一个投资高增长，但私人投资在经济下行的时候也彻掉一部分投资，所以这个投资对中国gdp的影响占比重是非常大。
其中这个我们可以看到投资的分类里头，**主导的基础设施投资实际上还稳定在一个比较高的水平，相对高的增长，但是房地产投资呢已经处于一个快速下行趋势，这个制造业投资也处于快速下行趋势，而制造业里头其中以民营投资制造业也占到相当大的比例，就是大家很担心和房地产相关上游和下游对经济增长产生的影响，所以总的在整体下行过程中要分别去看，**也许还能继续维持基础设施投资增长，去年年底下半年开始大量审批一些基础设施投资项目，估算一下大概10万亿，虽然不可能一年之内完成，但是至少项目增加表示基础设施还在维持较高增长过程，但基础设施建设，比如铁公基（音）覆盖产生作用很少，可能产生不了过多的就业，尤其不能带动更多的消费，但是房地产不一样，不但能产生投资效应，而且能产生上下游带动和消费带动作用，因此投资增长中最危险的实际上是房地产投资的快速下行。
我们也对比一下，房地产和建筑业增加值占gdp比重关系，世界各国都可以看到，占的比重都是影响很大的，但是如果从中国情况看我们占的比重更大，也就是说房地产这个在18号文件提出占支柱型产业地位很多人不同看法，大家认为房地产不应该成为支柱产业，如果在gdp比重特别房地产和建筑业两种对比一下知道，世界各地看这个比重都非常大，中国尤其大，如果这一部分掉下去影响到更多的经济增长问题，不管你承认不承认他对中国经济增长仍然产生很大的影响作用，这一点是必须明确。
工业增长值情况下经济下行过程中，尤其kpi30多个持续下降，说明经济下滑和工业减速密切相关的，是不是和房地产也有相应的对应关系呢，这个从分类情况看，电力、热力、生产是在所有增长中降速最快，过去克强指数里头会用电力增长实物运输量等指标衡量经济增长情况，去年包括今年年初看电力增长速度比以往速度降很多，只有2点几，3点几，甚至个别有负数，电力增长过程中如果持续低迷说明整体经济运行中情况不好，我们有一个解释就是说从2024年以后gdp增长中，这个第三产业比重提高了，而第三产业用电量减少，第二产业用电量比较多，可能影响用电量计算系数，只要动力生产这一部分不断减弱影响其他组合部分，经济下行一个趋势。
那么我们就可以看看和其他产业相关的数据，这个为什么陶瓷要关注房地产，就是他是房地产上游下游带动关系，相关产业带动关系，目前我们还没有专门房地产和陶瓷业相关或者建材相关的指数分析，通常大家会用钢产替代，钢材生产情况和房地产对应关系决定相关产业和房地产对应关系，刚才需求量是在持续下降的过程中，钢材如果他产出持续增长他也会出现一个下降趋势，非常明显的就是当房地产下降的时候，我们整体钢材相关产业都处于一个严重下降趋势。
去年在不良贷款率里头，最高实际上是钢帽（音）产业，然后再到钢材产业，钢产量主要表现在开工低于70%，如果低于80%基本上是产能过剩，我们从房地产角度来说他带动系数是很大的，就是和相关产业，这两者之间的影响是非常密切的。
他也同时影响到比如说挖掘机，就是我们叫和建筑相关的基建行业，重卡等等，建筑业迅速上升房地产迅速上升后他们也迅速上升，相关产业有点类似建筑装饰，这些行业钢材机电行业由于房地产投资下降10个点，去年下降降低10个点，我们从19.8下降11点左右，大概会影响1.5个点，其中房地产本身一个点，带动其他产业是1.
5点，两个加起来达到2.5，这个影响会中国整体经济来说影响非常大的。
那么另外一个是消费，消费没有看到重大变化，但是有一些特殊因素，境外的这个消费部分增长速度很快，境内实际上处于下降趋势，没有特殊原因导致的话消费仍然维持一个平衡速度。 那么消费我们可以看到，电讯、通讯类手机这些高科技增速非常快的，但整体趋势在月份处于下降趋势，那么从各个月份年份对比中看到这些都会有影响。
我们房地产投资到底影响多少？下降多少？从去年增速情况看完成投资额情况投资增速下降大概10个点，基本上是一半，我们整体投资占基本建设总投资占到25%，前年是25%，去年大概下降10个点，所占比重也相应下降，所以导致整体投资下降过程中经济影响越来越大，现在之所以出台房地产调控措施从去年开始，实际上符合经济下行密切相关，从开发投资增速情况看月份持续下降，3月份还是下降，现在我们看到出台一些相关政策，如果不出台这些政策，我们估计这个增速会，投资增速会降低5%左右，就是在去年的下降50%基础上今年再下降50%，如果出现这些新的政策，大概会提升到7到10之间，就是略提高一些，但是能不能在去年10%10.
5%基础再提高，很难说，至少目前看投资增速还没有被完全刺激，还是仍然是一个消化库存没有能力增加的趋势。
投资中很明显的2024年2024年住宅投资是快速下降的趋势，但写字楼和商场这一部分增速比较快的，持续上扬的一个趋势，所占比重也有待提高，100%投资里头所占比重也略有提高，住宅只降到68%，其他的比重都在提高，但今年尤其是月，最佳明显实际上写字楼和商场，他们投资增速快速下滑，导致整体下滑速度在加速而不是减速，大家很担心特别三四线城市商业和写字楼销售，也开始出现了一些变化趋势。
如果说从住宅投资占gdp比重看，中国仍然处在较高地位，我们仍然认为在中国没有完成城市化高速增长过程中住宅投资维持一个gdp高水平还是合理的，那么能维持多长时间，从整体来看和每年一个多点的城镇化率增长基本上是平衡，大城市现在一线城市已经接近90%城市化率，二线基本上接近60%左右，三四线城市只有30%到40%，如果人口都聚集一线城市集中三四线城市受到影响，从目前人口结构劳动力结构增速情况看这两年已经处于一个城镇化率下降的趋势，我们在2024年到2024年之间基本上每年4%的城市化率，高的时候达到4.6，而到2024年之后，从4.6%开始逐步下滑，现在只有1.
3到1.7之间，我们还认为他会继续下滑到1左右，这个发展过程中住宅占gdp比重也会相应的下移，我们列举了去年房地产开发投资变化最大的前10和后10，我们想大家知道每个城市什么巨大变化，告诉大家在未来发展中由于人口移动各个城市经济发展不同，导致结果城市之间区域差别越来越大，有些城市可能还是上升趋势，有的城市下降趋势，过去老说不能一刀切办法调整中国房地产，告诉城市之间经济差异是巨大的。
我们看土地购置前期情况土地购置是**下一年或者下一个阶段房地产开发投资是上升还是下降的基础，没有土地就是你想投资也投不成，而土地呢这个他作为先进因素制约整个开工和增长，我们已经连续两年住宅开工是持续下降的过程，去年仅住宅部分下降15%点几，前年也是下降，连续两年负增长，和土地**也有关系，土地**总量实际上连续两年持续下降，今年从**指标情况看，也仍然处于持续下降趋势，国土资源部和中宣部文件中提到一些地区土地**过速要限制，有些地区土地**没有过速也没有多的土地指标，北京作为一线城市，实际上这个没有看到过多的库存住宅仍然比较紧张，尤其在人口继续增长的情况下，去年我们成功减少了5万的增长，但是从50万变成45万还是一个大数，所以仍然保持40多万人口进入，住房情况仍然很紧张，但是土地用地，特别住宅用地减少三分之一，去年前年大前年三四到四年时间并没有完成北京土地**指标，今年在缩小指标仍然难以保证。
这就影响到整体的投资增速问题，在去年的一年里头我们基本上维持在一个负增长情况下，年初呢就负更多了，达到负35%，如果按核心城市计算土地减少45%，就是一季度情况下除了个别一线城市情况略好以外，全国普遍情况土地**是持续下降的，如果土地**下降说明投资是上不去的。
那么也可以看到销售处持续下滑趋势，去年持续下滑，今年也在持续下滑，2024年土地**量减少导致结果下滑速度加速过程，今年土地增长或者房地产投资增长几乎不太可能，所以维持现有水平上可能还是仍然增速增长过程中增速下降过程，虽然我们可能还有5%10%投资增长，这个增速还是持续下降。
影响比较大是地方债务，在全国的地方债务以土地抵押居多，大概接近60%靠土地抵押形成债务关系，如果土地在大量的缩减情况下，地方**难以用土地收益去支撑基础设施建设，今年月份部分省市财政收入负增长，导致土地收益和财政收益已经无能力扩大原来预想基础设施，北京大概6000多亿地方债，其中3600亿左右超过50%地方债用土地做抵押，或者说用于土地储备的，债务完全要靠土地收益进行补偿，我们看两会之后已经有13000亿地方债务获得审批，用发债形式抵御过去银行债，不是长远的办法，土地收益仍然是地方**财政事物中重要一部，也会影响到未来地方财政支持，我们也列举了去年增长最快和增长最小的十个城市，我们看到差别就是负的88%和正206%，300%的增速变化，也可以看出城市之间的差别是巨大的，有的城市还在持续增长过程，有的城市已经是下降速度在加速过程，因此城市之间的差别导致这个经济增长速度不平衡，房地产的影响是巨大的。
2024年经济形势分析与展望
特约研究员张立群。主性的活动，因此内需 国内投资与消费 已经从由 力量推动转为由市场。力量推动。与此同时，出口持续强劲恢。长的需求基础总体看还不稳固，内需增长 主要是投资增长 存在下降趋势，市场投资还没有全面恢复，房地产投资。年经济形势分析。年经济运行正在向宏规调控的预期方向发展，经济总体平稳增长，...
2024年经济形势分析与展望
作者 张立群。市场周刊 2008年第12期。2008年是中国经济运行由升转降的一年。这种变化既由于美国经济和世界经济变化的影响，更主要的是数年来宏观调控效果的综合体现。可以认为，2008年中国经济增长的转折性变化，不是市场自发调节的结果，而是 主动调控的结果。由于中国经济增长潜力巨大，因此只要政策调...
年经济形势分析与展望
2010 2011年经济形势分析与展望。作者 张立群。西部论丛 2010年第11期。2010年经济形势分析。2010年经济运行正在向宏观调控的预期方向发展，经济总体平稳增长，涨幅较低，出现了经济较高增长与较低物价 并存的态势，货币 量增长过快问题 房价 过快问题都得到了有效控制。但经济可持续增长的基...