谨呈xx房地产开发****。
第一章：提案背景。
1、 烟台城市属性：
城市基本概况；
城市宏观经济状况；
2、 牟平城市属性：
城市基本概况；
城市宏观经济；
城市规划发展；
一、提案背景。
烟台城市属性：
1、城市基本概况；城市环境优美，旅游资源丰富。
烟台是山东省的一个下辖市，地处山东半岛中部。烟台依山傍海，气候宜人，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.
95平方千米，其中市区面积2643.60平方千米，海岸线曲长702.5千米，海岛曲长206.
62千米。烟台市是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、**、旅游城。
2、城市经济发展状况。
烟台市经济发展突飞猛进成为山东省经济发展带头地区，沿海岸经济增长极；
2023年烟台市主要经济指标继续保持全省第二。初步核算，2023年全年实现地区生产总值3728.7亿元，继续保持全国前20名，地级市前五，比上年增长13.
5%；地方财政收入完成189.1亿元，增长13.8%。
人均gdp达到54012元（按现价汇率折算为8000美元），增长13.1%。三次产业结构由上年的8：
60.9：31.
1调整为7.7：60.
5：31.8。
牟平城市属性。
牟平——离烟台市区最远的区，经济基础薄弱，经济发展潜力巨大。
1、城市基本概况；:烟台五区之一，一座独具发展潜力的城市。
牟平地处山东半岛东北部的黄海之滨，西与烟台行政中心毗邻，东与威海市接壤，与日本、韩国、朝鲜等国家隔海相望，是烟台市最东端的一个滨海新区。全区辖10个镇、4个街道、608个行政村，设1个省级经济开发区、1个省级旅游度假区、1个省级特色工业园，面积1588平方公里，海岸线长65公里，人口48万。
2、城市宏观经济：城市经济逐渐成熟，gdp稳年增长；
gdp是衡量城市经济发展的最直接，也是最准确指标，2023年牟平区gdp飞速增长，在烟台gdp飞涨的大背景带领下，牟平2023年gdp增长水平再创新高；
从2007-2023年牟平区gdp值增长对比图显示，牟平区国民经济运行一直保持着良好的运行态势，gdp值高速增长，增长率较高，总体上来说牟平区经济具有较强的运营活力，目前处于强劲的发展状态中，根据牟平gdp增幅判断未来牟平将成为烟台各区中较为具有发展潜力的地区之一。
牟平区2007至2023年人均gdp快速增长，2023年人均gdp值达到32766元。根据国际通用衡量标准：牟平区房地产目前进入快速发展期，房地产形势看好，且随着人民生活水平的提高，享受型、改善型消费将继续增长，并直接带动人均gdp的增长。
从2005-2023年的固定资产投资走势来看，牟平区固定资产投资逐年增长，投资规模不断壮大。近一年来固定资产投资呈现高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现，房地产投资是固定资产投资的主要方向，牟平区固定资产投资日趋快速增长，必定带动牟平区房地产市场的高速发展。
2023年牟平区产业结构进一步优化，从拉动经济增长的因素看，三次产业共同拉动经济增长，二产的增长对全市经济起到了决定性的拉动作用。在工业经济拉动下，产业结构得到重大调整，第。
二、三产业的调整与发展，将直接促进消费品市场的变革，房地产市场面临难得机遇。
牟平区社会消费品零售总额增长迅速，至2023年已经达到中等城市发展规模，自2023年以来，每年保持了16.1%以上的增长率，居民消费迅速升温，居民消费力逐步增强。
小结：从近三年的历史数据可以看出，牟平区城镇居民人均可支配收入逐年提升，增幅也保持在12%以上的增长率。牟平区城镇居民潜在消费能力较强。
种种数据显示牟平区整体经济活跃，各项经济指标不断**，伴随着国民经济的**，人民生活水平有了很大的改观，人均消费水平已经达到中等城市标准，这一方面昭示作为烟台五区中较为落后的牟平，区域已经开始复苏，并朝着良好、稳定、高速方向发展，这对于房地产市场的影响是直接的，人均消费水平的增长将促使更多的商品消费导向房地产市场，房地产市场前景可见一斑；
3、城市规划发展方向：西拓东扩、两翼展开。
1) 牟平区城市规划初步发展战略为：“承接烟威、西拓东扩、两翼展开、组团发展、沿海滨开发 ”
目前所执行的《牟平区城市建设规划（2006-2010）》仍在进一步的完善中；
初步的城市规划发展战略“承接烟威、西拓东扩、两翼展开、组团发展、沿海滨开发 ”战略。
东区规划建设围绕着打造集城市文化品位、城市休闲娱乐、生态保育于一体的现代城市滨水景观为目标
市政规划方向同样预示着产业发展方向，房地产业在整体产业发展方向的带领下也显示出西拓东扩的倾向，首先区域内市场发展区域化逐渐显现雏形，另一方面以北关大街，新城大街，宁海大街为代表的东西方向的经济增长带正在形成。
从区域来看，牟平城市发展伴随着西拓东扩的发展方向，北关大街、宁海大街独具代表性，以经济集中发展区域为依托将整个牟平区自西向东贯穿，形成一条完整的经济发展示范带；
2) 城市化率达55%，房地产处于调整发展阶段。
工业产业成为城市绝对的经济支柱。2023年城市化率达到51%；目标：2023年城市化率达到55%
根据城市化率水平来看，牟平区城市发展正处于调整发展期，工业产业已经成为城市发展的主动力，城市发展动向活跃、十足，伴随着城市化进程的加快，牟平区经济将进入高速发展阶段，在烟台城市规划方向的带领下，牟平将拉近与各区之间的差距，相比较于烟台各区，牟平区经济发展潜力巨大。
第二章：房地产发展状况。
1、 房地产市场分析：
烟台房地产状况；
牟平房地产状况；
2、 区域房地产市场明晰。
二、房地产发展状况。
1、烟台市房地产发展状况简析——市场活跃，房地产发展前景看好。
烟台房地产市场发展总体来看具备以下特点：1、楼市泡沫小，各区房地产发展稳定；2、消费水平较高，购买潜力大。
a) 楼市泡沫相对较小：房地产市场恢复平稳；
作为国内三线城市的烟台，2023年全国城市gdp排名名列第20位，仅次于青岛位列山东省第二。综合经济实力为山东省第三位，相对经济的发展烟台楼市**虽然也经历了疯狂的**，但相对于国内一线城市的楼价泡沫，烟台楼价相对泡沫较小，在当前市场环境下，国家政策持续出台，调控力度不断加大，烟台房地产市场也开始自我有意识的调整，房价疯狂**趋势受到遏制，房地产市场恢复平稳，房价逐渐稳定，并保持小幅度**趋势，楼市破灭后大幅降价的可能性很小。
b) 购买潜力较大：房地产发展前景较为乐观；
一是烟台城市化进程不断扩大，这是一个不可逆转的大势，，未来烟台将成为重要的制造业基地和港口城市。根据此规划，随着烟台的制造外包业发展越来越具规模，会有大量服务技术人才集聚烟台，为烟台带来全方位的消费，房地产的需求也会越来越大。
小结：整体来看近期烟台房地产市场走势平稳，但受政策调控的影响表现为：房价先抑后扬。
2023年，烟台市房地产市场经历了从平抑调整到积极上扬的一年。2023年全市房地产开发完成投资218亿元，施工面积、竣工面积、销售面积同比分别增长%。
2023年上半年，烟台市房地产延续了2023年下半年以来的低迷态势，购房者的观望情绪浓重，开发商与购房者之间呈现僵持状态，很多项目成交量萎缩。
2023年下半年，随着国内楼市上扬，烟台市场开始转暖，成交逐步回升，市场需求得到释放。
2、牟平区房地产发展状况：在烟台房地产大环境带动下，牟平房地产市场开始活跃，并稳步发展；
1) 牟平区房地产市场处于稳定发展阶段，房地产发展形势趋于综合化发展 。
国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均gdp水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段，以此为参照，2023年牟平人均gdp约32678元人民币，目前牟平房地产市场发展大致处于稳定发展阶段。
2) 牟平房地产开发投资稳定，受烟台房地产市场大环境影响，区域房地产市场投资偏热，市场处于正常状态。
近几年，牟平区房地产开发投资快速增长，增幅较大；从2023年房地产开发投资额的参照指标来看，目前牟平房地产市场处于过热的状态，房地产行业发展较快，投资环境偏热。
3) 牟平区区域房地产状况：房地产发展区域化逐渐显现，各区域房地产发展水平不均衡。
牟平区房地产区域市场大致可划分为三个区域：开发区，北部新城区，牟平老城区；
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