健康养老养生地产。
前言。随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，旅游地产、老年公寓地产等新型的房地产开发模式，走差异化道路，有望成为地产开发的蓝海。本报告选取了老年公寓这一物业开发模式进行研究，首先对开发老年公寓的市场机会进行挖掘，然后，对国内和国内一些成功的案例进行研究借鉴。
在此基础上，对老年公寓项目选址、小区规划、产品和配套的特点进行总结。
目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。福利院一般按照第一种模式，即公办公营式进行经营，例如北京的第。
一、第五福利院和上海的众仁花苑和众仁乐园等。第二种公办民营模式则更像目前国内流行的敬老院，例如北京的汇晨、寿山福海敬老院等。前两者也可以统称为养敬老院。
老年公寓或者老年社区应属于民办民营式的经营模式。
民办民营的老年公寓一般为营利性的，由民间筹资，以营利为终极目的。如为满足海外侨胞回国安度晚年的要求而建设的设备先进、服务一流、豪华型的别墅型老年住宅。这种公寓按商业模式来分一般分为三类：
纯销售、持有、销售+持有。
国内专门针对老年人的住宅用房除了社会福利院、敬老院外，纯属社会化经营的老年公寓目前还很奇缺。虽然打着“老年公寓”旗号的养老机构在最近几年涌现出了不少，但由于这样的“老年公寓”依然带有强烈的社会福利色彩，所以它与真正意义上的作为一种商品房新产品出现的老年公寓还是有其本质差别的。不过，这种作为纯老年居住住宅的“老年公寓”作为发展程度较高的新开发项目已成为一个引起有关方面充分关注的问题。
所谓“老年公寓”也即老年社区，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。
所以，优势十分明显：
减轻子女养老压力，提高社会效率。
有利于老年人身心健康。
服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。
老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。
老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。
现代营销学之父菲利普·科特勒认为：市场由那些具有特定的需要或欲望的全部潜在顾客所组成①。我们可以把它理解为“市场=人口×购买力×购买欲望”。
那么人口、购买力和购买欲望就成为决定某一产品市场需求量的三大要素。我们可以从这三个要素出发去分析对老年公寓的市场需求情况。
2.1.1 我国老年人口数量多、比重大。
我国是目前世界上老年人口最多、增长最快的国家，截至2023年底，我国60岁及以上老年人口已达1.5989亿，占全国总人口的12%，每年还将以3.2%的速度增长。
2023年将达到2亿，2023年将达到3亿，2023年超过4亿， 2023年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期届时每三个半人口中就有一个老年人口。
之后一直维持在3-4亿的规模。从2023年到2023年是稳定的重度老龄化阶段。 2023年，我国老年人口总量仍然高达3.
18亿，占全国总人口的31.09％ 。中国的人口老龄化问题将伴随21世纪始终。
摘自《2023年中国人口老龄化发展趋势**研究报告》
青少年人口占总人口比例下降，老年人口比例上升。
2.1.2 我国社会老龄化发展速度快。
我国老年人口不仅规模巨大，而且老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年以上的时间，中国只用27年就可以完成这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。我国的老龄化现状，成为老年公寓养老市场需求增大的客观因素，为老年公寓养老提供了巨大的市场和广阔的发展空间。
中国、亚洲和世界的平均年龄表。
**： ceic, 高盛研究部**。
2.1.3 “三口之家”已成为社会的主力家庭结构。
目前我国家庭结构日趋小型化，现行的计划生育政策是一对夫妇只生一个孩子， 许多独生子女成家之后要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，人口结构呈现4 :2 :1 的倒金字塔结构。
这种家庭结构显示出家庭赡养老人能力的减弱和社会压力的增大。另外，随着空巢家庭的增多，将会有越来越多的老人没有子女照料， 再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，因此修建完善的社会服务网络，建立集服务、医疗、居住为一体的老年公寓是一个不可回避的问题，也是极好的选择。
人口结构的变化 ，居家养老的观念也在发生着变化（ppt）
a ”养儿防老”，“三、四代同堂”的传统观念受到冲击。
b 小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不断上升
c “4：2：1”的供养关系不断增加
社会上的“空巢家庭”逐渐增多。
目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％
未来10年“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重可能达到90％
2.2.1 老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件。
20世纪90年代退休金增长机制的建立，相应提高了我国老年人口的人均可支配收入。据中国老龄科学研究中心调查，目前我国城市老年人中有42.8%拥有存款，仅退休金一项到2023年就增加到8383亿元，到2023年为28145亿元，2023年为73219亿元。
此外在城市60-65岁老年人口中，大约45%会选择继续就业，除有退休金之外还将会有额外收入，按此**，到2023年就会有73200亿元消费储备金。因此，对老年消费群体购买力不应小觑。
2.2.2 老年人福利水平提高为老年公寓养老消费解除后顾之忧。
近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金**多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企事业单位扩展到各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。老年人在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可释放出来，寻求更优质的生活环境，为老年公寓养老的壮大提供了有力保障。
2.2.3 子女为父母入住老年公寓提供资金支持。
子女以改善父母居住状况为目的而购买或租用老年公寓，成为老年公寓消费的主力。当前大多数年轻人难以抽出时间周全地照顾老人，因此他们就迫切希望有专门为老年人设计的住宅产品，硬软件服务都能满足老年人的行为与心理需求。年轻一辈为父母的健康长寿考虑，购置环境优美、空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女购买老年公寓的主要诱因。
2.3.1 养老观念的转变促生老年公寓养老需求。
现代社会里，随着住房条件的改善及社会伦理观念的不断更新，成年子女与父母分开居住已相当普遍，老年人对于养老问题的传统观念正在发生改变，老人们正从现实和精神上逐步接受社会养老。一方面，这是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，减轻了老年人作为“家庭保姆”的负担；另一方面，社会的发展使老年人与其子女的代沟客观存在，他们的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾，并保护老人自己的秘密和隐私。因此，他们中许多人有自己独住或与同龄老人相处的愿望，故而对老年公寓的需求欲也日益增强。
2.3.2 消费观念的改变促进购买行为。
随着老年人养老观念的转变，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来。越来越多的老年人认识到购买老年公寓是一种投资，既可保值升值又可作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年公寓。
2023年寒假老年公寓实习报告版本
2018年寒假老年公寓实习报告word版本。本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议请及时联系，本司将予以删除。本文为word格式，简单修改即可使用，推荐 寒假老年公寓实习报告。xx年1月15日，我组20余人前往位于长胜街28号的金秋老年公寓，为长期居住在那里的老人志愿服务。早上8点，我...
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