加强规范引导破解临街店面租金的囚徒困境。
--社区民情走访调研报告。
市委办社区民情调研小组。
根据全市党的群众路线教育实践活动安排，市委办组织调研小组到联系的丹溪社区开展民情调研。
在走访社区临街店面过程中，经营户反映去年以来客流量不断减少，而房租不降反升，几乎难以承受，而房东坚持房租只涨不跌。
调研小组又走访了商贸区、化工路一些店面，发现这一现象较为普遍。
经营户与房东之间就租金问题形成了一个无奈的囚徒困境两个**囚徒之间的一种特殊博弈，说明个人理性有时能导致集体的非理性，若长期得不到破解，势必影响我市商贸业的持续繁荣。
一、转型升级时期客流量减少凸显，租金压力加剧。
经营户反映，2023年下半年客流量明显减少，同样的店面、经营模式、商品**，销售额大约减少了一成，而店面租金却普遍**了7-10，经营压力急剧加大。
对于一般零售经营户而言，经营净利润与租金比为151时，能感觉心理平衡；如果1-121感觉是在为房东打工；若净收入还低于房租，则认为缺乏发展潜力；如果是051，则大多数经营户都会选择离开。
以社区水果店为例，2间店面年租金7万元，经营毛利20-25。
2023年销售额80多万元，2023年只有70万元，除去日常经营开支、房租，净利润只有75万元。
而经营户在续签合同时提出要减少房租，普遍遭到了房东拒绝。
客流量减少的根本原因，在于我市正处于产业转型升级的特殊时期，随着低产值落后产能的逐步淘汰、企业技术改造升级和生活成本不断上升，一大批低技能、低学历、低收入的外来建设者转移到其他地方2023年义乌流动人口同比下降约46万人，减幅334。
流动人口中从事生产制造加工行业的68万人，占5122，较2023年减少了118万人。
当然，随着新兴产业发展，也有新的外来建设者涌入义乌，带来新的商机流动人口中自主创业、自谋职业的384万人，占289，较2023年增加8万人，增幅2634。
大专及以上学历增加了1万多人，上升了091个百分点。
改变，需要成本和时间。
如果房东不能根据市场形势进行调整，一厢情愿要求保持甚至提高租金，最终经营户只得用脚投票，选择离开义乌。
逐步的更新换代一旦演变成短时期内的集体逃离，势必对我市的店面商铺造成雪崩式的冲击，这对于一个商贸城市而言将会是沉重的打击。
二、房东不愿意调整租金主要有三方面原因。
经营户与房东是个利益共同体，合则两利，分则两伤。
店铺租金本是经营户与房东双方博弈的结果，由市场决定。
但在经济转型、市场急剧变化时期，如果双方不能很好应对这种变化，一昧坚持既得利益不肯做出一点让步，最终会使双方陷入囚徒困境导致两败俱伤。
房东不愿让步原因有。
第一类是盲目乐观，不能察觉发展形势的变化。
随着房东经济的兴盛，大多数房东的幸福指数很高，群众开玩笑称，男房东天天旅游、麻将、，女房东则是购物、美容、看韩剧。
心无压力，生活固然滋润，却会逐渐跟不上经济社会发展节奏。
一个有趣的对比经营户每天起早摸黑，辛劳异常，但大都精神抖擞，也经常关注财经类新闻；而很多房东虽然生活安逸，却大都精神不振，少了一股精气神。
一个小房东称，他圈子里的朋友一年不看新闻联播、义乌新闻的是普遍现象。
很多房东总是认为房租从来都是只有涨没有跌的，店铺从来不用担心租不出去。
第二类是怕冒风险，过于注重眼前收益。
去年的鸡毛换糖再出发解放思想大讨论，对房东经济过分繁荣的弊端进行了深入剖析，也让一些房东意识到如果没有产业的支撑，没有城市承载力、竞争力的提升，房东经济是不可持续的。
一些房东尽管也认识到只有主动适应市场的变化，通过降低房租、为经营户提供增值服务，才能实现双赢，但真正要进行调价，又放不下眼前收益。
有房东就表示，将来的事说不准，即便降了房租也未必有利，还不如现在多收一点是一点。
第三类是畏首畏尾，不愿积极改变。
调研中有房东表示，自己怕当领头羊，如果其他店铺租金没有下调，自己下降了很可能会带动周边店铺的整体下降，房东称那可是要被边上的人骂死的。
于是，经营户和房东都只能苦苦支撑，等待新的转机或是市场最终的判决。
三、加强监管引导，努力构建和谐共赢局面。
借鉴经济学思维，破解囚徒困境当在机制引导、增进沟通理解、营造友善氛围等方面着手，促进双方达成共识，建立相对稳固的利益共同体。
1通过加强市场秩序监管树立遵守规则的社会导向。
当前店面经营户对房东意见较大的是不顾合同随意涨价。
如一经营户反映，2023年在化工路租了一间36平方米的店面，当时合同约定连租3年，年租金13万元，每年上浮8-10，到2023年房价涨到22万元。
换个地方也是如此，只好每年换地方，又要重新装修，由此造成时间、财务成本巨大损失。
经营户表示，很多房东认为涨价天经地义，想怎么涨就怎么涨，即便工商、法院介入也很难执行到位。
一旦发生纠纷，就算赢了官司生意也会大受影响。
违反合同随意涨价，不仅急剧加重经营户负担，还会让他们觉得义乌秩序不佳、规范不够，对义乌持续繁荣的信心大受打击。
建议从规范秩序树立良好导向的角度，加强监管，打造诚信、公平、规范的市场经营环境，切实维护经营户的合法权益，增强外来创业者对义乌的信心。
2创新宣传方式更好凝聚创业共识。
以往宣传主要依靠电视、报纸等主流**，以正面宣传引导为主。
而现实中许多房东生活压力小、收入高，再加上生活习惯、生活圈子影响，对经济社会发展变化的敏感度不高。
建议提高宣传针对性，在内容、形式和宣传途径方面有所创新。
内容上，尽量用通俗易懂、群众能直观感受的事例，如快餐店客流量、中低端手机销售量、夜市摊位租金等方面的变化，以经济漫画的形式让群众愿意看、能看懂、看了有印象。
更好发挥社区的宣传作用，把宣传内容放到社区电梯间、楼道处以及公共娱乐场所等，让更多房东有机会看到。
宣传途径上，更加重视、微信等新**作用，通过微信朋友圈**一些外地或历史上因创业创新而成功，因自满守成而衰败的故事传奇，让他们看了有兴趣、有感触。
发展实践早已表明，无论是个人还是地方，一旦失去了拼搏进取的创业精神，无论多么富有终究都会走向衰败。
历史上湖州商的兴衰就极具警醒意义2023年前后湖商鼎盛时期，仅四象八牛七十二金狗财富就达8000万两**，超过当时清**一年的财政收入。
但富起来的湖商没有抓住振兴民族工业的机会，将大量的资金流向捐官卖爵、修园建楼等非经营性的领域，并以上海为中心的房地产行业作为最大的投资。
如四象之一的刘墉家第四房就在上海出租房屋700多栋，房租收入达到每月5万银元以上，按当时购买力计算约相当于现在的350万元。
到了20世纪20年代，随着技术革新人造丝大量涌入市场，湖州七里丝简直没有机会在市场上竞争。
再加上第一次世界大战前后，**汇率大幅波动，对出口影响巨大，盛极一时的湖商几乎是一夜之间走向没落。
3增厚创业氛围增强城市的吸引力亲和力。
与经营户访谈中，一位来自潮州的陈姓经营户有两句话让我们悚然动容。
一句是如果义乌经济环境不好了，做生意的人看不到希望，就会选择离开，那时义乌就真成了底特律了。
另一句话是现在义乌的一些房东、富二代，上午10点前**都打不通的，你们义乌既没有海不靠海、又没有田空间小，如果再没了吃苦拼搏的精神劲，以后靠谁什么来发展？这两句话真是让我们深受震撼。
去年鸡毛换糖再出发解放思想大讨论，让新奶酪、中国的底特律、温水煮青蛙、房东等成了群众口中的热点词汇，也让外来创业者感受到义乌再出发的热切愿望。
他还表示在报纸上能看到很多外来者成功创业的事迹，让他们觉得很暖心，也感受到义乌的开放包容和对外来创业者的尊重。
建议主流**能多关注、宣传一些白手起家、创业小成的典型事例，更好展现义乌亲商重商的发展氛围，增强义乌城市对广大创业者的亲和力。
同时，通过宣传身边艰苦拼搏的青年小人物、创业小故事，进一步激发义乌年青一代的创业激情，让他们认识到光靠父辈留下的财富难以获得社会的普遍认可，唯有积极进取创业创新方能担起发展的历史责任，赢得真正的尊重。
总结报告 社区民情走访调研报告
市委办社区民情调研小组。根据全市党的群众路线教育实践活动安排，市委办组织调研小组到联系的丹溪社区开展民情调研。在走访社区临街店面过程中，经营户反映去年以来客流量不断减少，而房租不降反升，几乎难以承受，而房东坚持房租只涨不跌。调研小组又走访了商贸区 化工路一些店面，发现这一现象较为普遍。经营户与房东之...
2023年民情大走访调研报告格式
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