“经典资料，word文档，可**修改”
第一章总论 2
1.1 项目名称 2
1.2 项目概况 2
第二章房地产市场研究 3
2.1 投资环境分析 3
2.2 市场调查和分析 10
2.3 周边竞争楼盘调查 21
第三章项目背景及swot分析 25
3.1 项目概况 25
3.2 项目区域分析 26
3.3 项目swot分析 29
第四章项目定位分析 31
4.1 市场细分 32
4.2 目标市场定位 32
4.3 目标客户定位 32
4.4 产品定位 36
第五章项目产品设计建议 39
5.1 项目总体规划布局建议 39
5.2 建筑设计建议 40
5.3 户型设计建议 45
第六章项目投资分析 49
6.1 销售**确定 49
6.2 成本分析 51
6.3 融资分析 53
第七章项目实施计划 55
7.1 项目实施计划 55
7.2 项目工程建设计划 58
7.3 项目资金计划 60
第八章财务分析 63
8.1 盈利能力分析 63
8.2 偿债能力分析 64
8.3 不确定行分析 64
8.4 财务分析结论 68
第九章项目营销策划 72
9.1 **策略 72
9.2 推广策略 73
9.3 广告策略 74
9.4 销售工作计划表 75
9.5 销售控制与节奏 77
9.6销售费用投入安排 83
9.7 销售工作组织与管理 85
第十章项目全过程管理 89
10.1 投资决策管理 89
10.2 工程建设管理 89
10.3 市场营销管理 91
附件：“成都领事馆路八号宗地项目”问卷调查样本。
成都领事馆路八号宗地“尚都国际”项目策划。
本项目位于成都市武侯区领事馆路，占地面积约70亩，北临四川省生殖卫生学院，东靠棕南正街，南接棕南小区，西临美国领事馆。土地用途：商业兼容二类住宅，土地使用年期商业用地40年、住宅用地70年。
依据本宗地规划指标的限制，结合本项目的具体情况，项目规划技术指标如下：
主要经济指标。
1、成都国内生产总值分析。
数据**：成都市统计局（09年为第一季度数据）
从2002-2023年成都地区生产总值走势来看，成都地区gdp持续走高，年增长率基本保持在13%以上，07年增长率达到15.3%，08年受**及全球金融危机影响，增长率有所下滑。据最新统计数据显示，成都地区09年第一季度实现生产总值856.
6亿元，比08年同期长12.3%。
地区gdp与房价的关系，一直都是业内人士研究的重点。工商业联合会房地产商会会长聂梅生指出，八年来房价增幅低于gdp增幅。从这八年的时间来分析，房价的合理增幅应该是6%左右。
因为城镇化进程的加速需要房地产业的支持，她判断房地产不会深度下挫，“如果今年gdp 增长速度能达到%，那么房价的增长速度将保持在5%以上。”今年年底楼市有望逐渐恢复。
2、居民可支配收入。
数据**：成都市统计局（09年为第一季度数据）
成都地区城镇居民可支配收入逐年提高，虽然2023年受到自然灾害以及全球金融危机影响，但是2023年达到16943元，同比增长14.1%。据最新数据显示，2023年第一季度，成都地区城镇居民可支配收入达到5174元，有望今年突破20000元。
国际经验表明，当一个国家或地区人均gdp达到2000美元以后，经济将进入持续快速发展时期。从这个角度来看，成都正处于经济快速发展阶段，发展前景看好。
3、产业结构分析。
数据**：成都市统计局（09年为第一季度数据）
从 2002-2009 年成都地区产业结构来看，成都地区第三产业的产值占三次产业总产值的近50%。国际经验表明，当一个城市的第三产业产值比重超过50%，该城市即具有经济服务化倾向。一些发达国家的第三产业产值已占国内生产总值的70%，个别国家达到80%。
受“5.12”**影响及全球金融危机影响，成都地区第三产业占比将出现萎缩，2023年成都地区第三产业比重为45.12%，创近几年增幅率低谷。
“5.12”**发生以后，成都的旅游、住宿、餐饮和房地产等服务性行业受到重大的影响。从产业发展来看，其中房地产、旅游业、住宿和餐饮等行业表现明显。
但是随着灾后重建计划的实施及国家经济政策刺激，第三产业发展潜力和发展空间很大。
1、国家政策环境。
受2023年下半年全球金融危机的影响，**政策面开始发生倾斜，面对严峻的金融形势，政策面的核心思想由继续从紧的货币政策转变为“一保一控”，灵活的调控，最终定下改善宏观调控，实施积极的扩大内需政策和适度宽松的货币政策为主基调：短短几个月内央行破天荒的5次下调存款准备金率，鼓励消费扩大内需的政策频发。从去年年底****宣布的4万亿刺激计划到目前2000亿元地方债券发行可以看出，今年需求方面的拉动仍将会是主导。
关于楼市的相关政策，**出台《十项措施扩大内需》等相关政策，**未来3年计划全国投资9000亿元用于保障性住房，这些政策都显示了**政策对房地产行业积极引导的信号，增强开发商投资的信心。
2、地方性政策环境分析。
随着国家对房地产行业的宏观调控，相应**的政策，四川省**和成都市**相继出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》和《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》。不仅仅如此，成都还相继出台购经适房优惠政策契税将减半征收，购改善型住房最低首付两成、个人住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍等相关政策来刺激房地产行业的发展。
除此之外，建行四川省分行与成都市房产管理局签署战略合作协议，建行四川省分行将为成都市住房保障中心提供30亿元贷款额度，用于支持成都市的保障性住房建设。这一系列措施给开发商吃个定心丸。
1、固定资产投资分析。
数据**：成都市统计局（09年为第一季度数据）
2023年3月至2023年3月，成都市固定资产投资在5月份由于**灾害影响忽然**，随后08年下半年趋于平缓，基本维持在24%左右。经过国家的拉动内需政策以及成都地方**配套政策的刺激，年底投资额开始回升。根据最新数据显示，09年2月及3月高速增长，分别为39.
9%和46.8%，由此可见，国家宏观调控初见成效。
2、房地产投资分析。
数据**：成都市统计局（09年为第一季度数据）
从 2023年3月-2009 年3月成都房地产投资走势来看，经过07年及08年第一季度火爆楼市之后，房地产投资一直处于不断的下滑状态。虽然国家及地方**出台相关救市政策，但是90%以上房地产开发商对市场投资信心不足，信心投资指数跌入近几年最低谷。这主要是受到“5.
12”**和金融危机的影响。
3、商品房供求关系分析。
数据**：成都市房管局。
2008 年的成都市主城区商品房市场以供大于求的供求关系为主，供求比多在0.4—0.7 间上下浮动，市场呈现跌宕起伏的状态。
2008 年供求比呈现大幅度波动：1月、3月、4月和9月的供求比严重失衡，出现严重的供大于求；其他月份供需相对平衡，其中，2月、6月、8月、10月和11月供给大于需求，5月、7月和12月需求略大于供给。
4、各方位市场**情况分析。
数据**：成都市房管局）
2023年，成都市主城区哥方位**量与往年相比都有所下降，但是城南逆势而上，城南市场上令人瞩目的中海。城南一号、时代尊城、龙湖世纪峰景及南湖国际社区等新项目前后上市，带动区域新增**量的上升。在整体**市场下滑的背景下，城南新增**逆市上扬，住宅新增**量达252.
95万方，环比上升43%，成为主城区第二供给市场。
5、各环线**情况分析。
数据**：成都市房管局）
2023年，成都市一手住宅在三环内各环线间的市场**量分别环比下降。其中，一~二环的市场新增**量下降幅度最大，环比下降58%；内~一环市场新增**下降幅度较少，环比下降26%。随着城市化进程的加快，三环内可开发土地的进一步萎缩，住宅新增**逐步向外围扩充。
2023年，三环外一手住宅的新增**量不将反升，达382.48万方，环比上升278%。众环线中，二~三环一手住宅新增**量约455.
71万方，占市场新增**的45%，为主流环线。三环外住宅新增**占市场份额为38%，环比增加28个百分点，取代一~二环，成为住宅**市场第二环线。
6、产品供需分析。
2023年住宅产品**情况。
数据**：成都市房管局）
2023年住宅产品需求情况。
数据**：成都市房管局）
五成购房者选择60-90平米的产品，2023年住宅市场上，60-90平米产品的**和需求在各类产品中所占比率均高达53%。其中，60-90平米产品需求所占比率上升16个百分点。2009-2023年，市场刚性需求强烈，中原调查结果显示9成购房者的购房目的为自住。
其中，有近五成购房者对60-90平米产品具有强烈需求，60-90平米产品的需求有望进一步上升。
同时调查结果还显示，未来一至两年具有置业需求的购房者在年龄上具有“小龄”化趋势，购房者年龄主要集中于22-30岁。对于年轻的购房者而言，更多倾向于选择性价比较高的60-90平米的产品。
从上述分析可以看出，从整个投资额及交易量来分析，市场还不是很稳定，处于动荡期，但是随着**救市，相关政策出台，市场开始慢慢复苏。本项目开发机遇与风险并存，“机遇”是项目所在区域的商业价值及经济发展趋势，强大的消费能力，将会给项目及开发商带来很大的利润空间；“风险”是要客观的面对目前市场的状况，把握楼市情况。因此开发商要时刻以市场为基准，牢牢把握住市场动态。
根据对成都市武侯区的40个子样进行调查分析，得出了该房地产项目市场需求的一些特征情况，其结论如下：
1、购房者年龄结构构成。
由图1可以看出，本次在成都武侯区随机抽取调查的40个有效子样来看，项目所在的区域购房者以25-35岁、35-45岁居多，分别位居第一和第二位，46%和28%，该部分中青年人群购房主要以居住为主。位居第三位的45-55岁人群占有率达到15%，具有一定的消费量。
2、购房者所属职业调查。
由图2可以看出，该区域的人群职业具有一定的分散性，白领、机关干部、大学教师、商人各部分消费群体占的比例相差不是很大，分别时候29%，20%，14%，18%，这调查结果符合我们预期的结果。由于项目所处的地理位置的原因，导致比例分配相差不大。项目所处位置紧靠川大和川音，并且该区域有多个事业单位，项目距离成都市it商业中心不到10分钟的路程，结果显而易见。
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