北镇市租赁市场。
调研报告。第六事业部。
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一、前言。北镇市位于辽宁省锦州市东部，前身为北镇满族自治县，升县级市后改称为北宁市，几年后最终定名为北镇市，位于辽宁省锦州市东部，东接黑山县，西邻义县，南与盘锦市毗邻，北与阜新市搭界交通十分便利。全市现有人口53.
3万，共158000多户。有满、汉、回等19种民族，其中满族人口32．7万人，占全部总人口的62．4％。主要商业分布在景观街和中街步行街一带，以中百商厦（联营）、大河**与沿街门市构成了其核心商业地带。
二、具体租赁市场调研分析。
一）紫金湾服饰街。
1、经营区划及户数。
2、经营品项占比。
3、主流户型：40㎡
4、租金价位：60-70元/月。㎡
5、综述。该商业街规模较小，除一家超市与三层家具卖场外，共有33家门市店。其门市店当中大多为品牌商品，所经营的品牌有：柒牌、邦威、劲霸、达芙妮、七匹狼、小魔怪等国内。
二、三线男**和运动品牌商品。
但因为当地消费者消费能力有限，品牌商品对于大多中低收入百姓来说还是比较奢侈的，所以来此地消费大多为固定消费群体及一些收入较高的消费人群。品牌经营业者大多为当地区域**，有一定经济实力，由于时间匆忙，有的品牌业主尚未接洽。建议此客户群体可作为当地招商对象的重点。
二）中街步行街。
1、地址：北镇市景观街与广宁路交叉口以北。
2、各品项数量及占比。
3、主流户型：40㎡
4、租金价位：120-160元/月。㎡
5、综述。北镇商业步行街主要以服装、鞋帽、日杂、五金为主的商业门市步行街，其他品类商品相对较全，客流量较好，业户经营稳定。无转兑现象存在，少数门市偶有转租现象。
所经营的品牌有：红蜻蜓、真维斯、；骆驼、华伦天奴、贵人鸟，相对紫金湾服饰街而言，这里的商品档次更有差异化，能满足不同的消费群体，且商品种类更加齐全。所以该商业街无论从租金**还是人气方面，都要好于紫金湾服饰街。
品牌经营业者都是当地的区域**商，可作为当地招商的重点客户群体。
三）大河**。
1、商场自然状况。
1） 商场全称：大河**。
2） 地址：北镇市广宁西路。
3） 性质：民营。
4） 法人：娄河。
5） 成立时间：20pp年5月。
6） 营业时间：8:30-17:00
7） 经营方式：零售。
8） 营业面积：5800㎡
9） 主营品项：服装、小百、运动。
2、商场经营状况。
1）各楼层品项及户型。
1） 各楼层租金价位及买断**（无税费）
备注：商场收取管理费2元/月。㎡
2） 各楼层商铺数量、商铺出租率。
3） 辐射区域：县内及周边乡镇。
4） 货品**：西柳、沈阳。
5） 经营者构成：以本地人为主。
3、各楼层描述。
1） 一层：在正门主通道两侧有两家阿迪和耐克的形象店，但店内货品数量少，样式单。
一、品种不全。一层共有商铺35户，均为大户型20㎡左右的档口，且商铺基本已经全部被买断，形式为40年的使用权。商场内几乎无客流，也无任何商业管理，相比而言商场内物业设施较为完善。
除阿迪、耐克为品牌外，卖场内几乎都是低档散货，**在30-120元之间。
2） 二层：主流户型与一层相比较小，主要在10-112㎡之间，空铺率也较大，整层的商铺出租率在63%。货品档次较低，**在20-100元之间，均来自沈阳或西柳的散货。
二层卖场内几乎没有客流，所闲置的部分商铺商场对外采取免租金的方式租赁，租赁业户只需支付管理费和电费就可进场挂货经营。
3） 三层：整层商铺出租率才达到44%，大部分买断业户都无力自营，所以闲置的买断商铺都贴着转租转兑的广告。商场仍然对没有**的商铺采取免费出租的政策，卖场内根本见不到客流，经营业者无所事事，自由散漫。
货品档次较低，**带均在50-150元之间，且都是换季下架的旧版货品。
4、综述。大河**成立于20pp年4月，当时只对外**的层，同年9月3层正式对外营业。商场的老板娄河被当地人成为北镇市“首富”，带有很浓重的社会色彩，“黑白两道”均给这位老板三份面子。
商场内部管理分为两大块，及销售业务和物业管理业务。销售的**在8000-10000元/㎡，1层的商铺**约在20万元/个，二、三层约在10万元/个。销售业务只负责对外**商铺的使用权，不负责已**和未**的商铺对外招商工作。
买断业户如不自营，只能自己对外出租商铺。未**的商铺，由商场负责物业管理方面的部门对外进行招商，但方法极为原始，无任何广告和活动策划，只是在档口外面贴上一张免费出租的a4打印广告。买断业户对外转租的**极低，在8-20元/月。
㎡，大部分买断业户对大河**极为失望，基本都想对外转兑自己的商铺。四层商铺暂时没对外**和营业，处于闲置状态。
该商场的物业设施领先于当地平均水平，但无任何商业经营管理经验是该商场的致命弱点。由于该商场四层以下的商铺大部均以**，所以针对我司外埠买断招商任务的具体情况，该商场已买断的客户，可作为锦州地一大道项目买断招商的重点。
参考实用城市商业调研报告
北镇市租赁市场。调研报告。第六事业部。20xx 9 3 一 前言。北镇市位于辽宁省锦州市东部，前身为北镇满族自治县，升县级市后改称为北宁市，几年后最终定名为北镇市，位于辽宁省锦州市东部，东接黑山县，西邻义县，南与盘锦市毗邻，北与阜新市搭界交通十分便利。全市现有人口53.3万，共158000多户。有满...
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