二手房买卖之买房人注意事项

二手房买卖之买房人注意事项（住宅篇）

房屋对于普通老百姓而言，算得上是重大资产，买房当慎之又慎。

房屋交易，对于普通百姓，一生也没几次，其中应当注意的问题并不是每个购房者都能准确把握的。本文旨在对于购买二手商品房的注意事项提出一些看法，抛砖引玉。

一、找一个靠谱的房产中介。

买房可以自行成交，也可以通过中介，如果自己限于时间、精力、信息等原因，需要借助中介的力量，那么最好是找一个靠谱的中介。中介的作用主要是提供**信息、政策咨询（包括税额测算），促成洽谈签约，协助办理相关手续等。如何找一个靠谱的中介，以下几点可供参考：

1、能在看房前交代二手房交易注意事项（提供书面流程者佳）。

2、能指派具有房产经济资质的工作人员提供服务（面对提问不找托词者佳）。

3、能全面了解客户的需求和购房能力（签订居间服务合同者佳）。

4、能准确流测算房屋交易可能产生的税费（提供书面数据者佳）。

二、不要急于下决定。

买房是个大事儿，不妨多看多比较，多和家里人商量，切忌赶时间匆忙做决定。

看房时最好能有房主在场，尽可能了解房屋使用中存在的不足之处，最好能够了解邻里关系，避免负能量的邻居。

最好不要急于第一次见面就签订买卖合同。

三、除了关注房价、付款时间，交房时间外，还应当关注以下一些内容：

1、房屋是否存在权利瑕疵。如：所有权存在争议、房屋设有抵押、被查封（保全）、租赁期限未届满、暂处于他人占有之下、土地性质不满足法律（政策）规定的交易条件等等。

有些内容，往往要向卖房人了解才能得知。

2、房屋的取得方式。如：继承、赠与、买受、离婚财产分割等。一般可从房产证上获得相关信息，但也有必要向卖房人了解。特别是涉及继承、离婚后财产分割的房产，一定要多加注意。

3、有共有权人的情况下，必须关注共有权人是否都做出了一致的意思表示。如：均到场参与协商、出具公证书面意见（或委托书）、共同在买卖合同上签字等。

还要注意，面对有的共有权人不具有完全民事行为能力，如未成年、神智障碍等，要确定其监护人，由监护人签字。

4、房屋结构是否存在未经规划设计建设主管部门批准的变动，如有，可能会影响产权变更登记。

5、买房人是否符合当地购房条件。

6、房屋交易可能产生的税费。这一项本应由交易双方按规定分别承担的支出，往往在实践中被约定为由买房人承担，卖房人获得房屋交易净得价。因此，有必要提前了解准确的信息并测算出准确数据，最好能写在合同中，如买方承担税费多少元。

7、户籍问题。因为很难通过法院或者派出所处理，因此有必要在合同中明确约定，最好是限期迁出，并约定迟延履行的违约责任。

8、水、电、燃气、物业、通讯等相关费用结清的时间，办理相关过户的时间。

四、关注合同风险。

即使合同签订得比较完善，仍不能完全避免风险。因此，在签订合同之前有必要评估合同履行中可能存在的风险。

1、如果通过交谈，发现卖房人比较斤斤计较，或者比较难说话，则可能在合同履行中比较难打交道，遇到问题难以协商解决。

2、先小人后君子，签合同之前能想到的问题应尽可能提出，充分协商，在合同中明确约定，同时约定相应的违约责任。

3、建议合同中约定违约方承担守约方为维护自身合法权益，追究对方违约责任所支出的律师费、交通费、调查取证费等相关费用。

4、建议合同中除了定金约定、违约金约定外，还应约定损失赔偿责任。

五、二手房买卖一旦引发诉讼，时间、精力、费用等各项成本较高，因此，如果购买的房屋价值较大，自己对相关情况不甚了解，建议聘请律师提供相关服务，从源头上控制风险。

二手房交易中可能发生的法律风险，绝不是本文寥寥千字所能囊括的，笔者还将通过一些案例分析或者其他形式加以不断补充，希望能给购房者提供一定的参考。