上海学习考察报告。
6月23日，公司一行八人踏上赴上海学习考察之旅，公司组织这次学习考察是谨慎的，也是克服了不少压力，只为能拓宽思路、创新思想，学习先进物业的管理经验及理念，不断提升服务品质、继续推进辰能品牌，确保公司发展战略目标的实现。这次学习收获甚大，作为同行之间的一次相互交流受益匪浅，同时既认识到了自身的不足和优势，又找到了不足的地方如何改进与提高的方法。
综合几家优秀物业管理企业的经营管理理念，均有一个共识：一是企业战略一定是要建立在对行业发展趋势的准确判断以及对自身对企业优劣势的正确分析的基础上，要具有先进性和适宜性；二是抓住市场，抓好服务品质；三是坚定不移地走品牌化建设道路，坚持不懈的打造自己的个服务产品。
我公司的战略发展方向和经营目标与上述这些经营理念不谋而和，说明我们的发展方向是正确的，结合公司近三年战略是以内部提升为重点，我们下一步要做的就是借鉴这些优秀企业的管理细节，内部挖潜，提升自身的服务品质再上新台阶，提升我们的品牌美誉度、知名度！
这次考察学习过程对我深深触动的有几件事，1、岁月无痕――陆家嘴花园一个十一年的小区管理了很多年还是园区规划有序、设备完好，绿化整齐、竹林繁盛，池水清澈、林间鸟儿飞跃，怡人易居。2、细节非常到位――海上海新城的维修班工具的管理值得借鉴，将常用工具挂放在玻璃橱柜中，陈列整齐一目了然，维修班员工共同使用，容易发现缺失与损坏，便于及时修缮及补充，避免人手配备一套的资源浪费；该项目的设备管理完善，标识清晰，环境整洁，记录完备，消防设施设备等的管线走向均有明确标记，高低压配电设备的开关指示，清晰了然，不用查找图纸就能准确及时找到出问题地点，便于工程维修人员进行维修维护。陆家嘴花园小区从小区业主的实际情况出发，在小区零散的设备空间，化零为整，为业主开辟了自行车停放点并提供加锁服务，既解决了小区内散乱停放自行车的问题，又为业主解决了丢失及损坏的困扰。
3、vi标识随处可见――小区项目管理处的布置中体现出公司的整体vi标识设计理念，统一的摆放，统一的制度，统一的规范。4、对于一线员工的关心体现在细微之处，以此维护员工稳定――海上海新城物管处为一线员工设置休息室时，设了可吸烟体息室和不可吸烟休息室，为员工开展各种业余娱乐活动，让员工切实体会到公司的关心及关爱，员工离职率仅为5-7%。5、服务到位，物业费收缴率稳定――参观考察的几个项目，均在入住5-11年之间，但通过细致入微的服务，与业主的良好沟通，仍然保持当年物业服务费95－98%的收缴率，得以保证项目良性循环。
上述这些都是小事，从中却能会到管理者的良苦用心，物业管理无大事，都是从小事中、细微之处体现物业管理的水平、突显能力的高低。我公司若能在今后的服务中完美细节服务，服务水平会再提高一层。
通过这次学习考察总结出我们可借鉴的具体管理办法有：一是推进一体化管理与专业化分包，业务管理部支持项目管理，人力资源共享，专业条块结合相互监督；二是服务品质体现的是服务过程，强调留下服务痕迹，实行三体系认证，品质的提升从服务细节入手；三是利用物业服务这个市场平台，把物业服务与延伸服务有机结合起来，努力争取社会平均利润；四是注重服务沟通，加强与业主的沟通，减少为业主因信息不对称及专业知识不了解，而产生对物业公司的误解，让业主了解所做的一些都以服务业主为出发点；五是依据法律法规提供服务，以客户满意作为服务目标，提高客户满意度，提高物业服务费收缴率；六是员工是企业的财富，不仅关注员工的工资福利更需关注员工的文化生活，让员工了解公司主张什么，要求什么，增强向心力，激发员工的工作热情和企业归属感，降低员工离职率，带来的是质量的稳定和业主的认同。
经学习了解，我公司的财务管理模式与几家优秀企业的管理方式基本相同，大型项目设立专职财务人员，小型项目不设该岗位，由公司财务统一完成核算与管理。但各公司的考核工作做得很细致、很严格，收费管理做为一项重要考核指标，各项目主任会自觉加强收费管理，以保证公司核定的年度工作目标的实现。从部门工作的角度建议公司能够使用收费软件，随时掌握各项目的业主资料以及收费、欠费等情况，以便能作出及时的、正确的决策。
目前公司上万户业主的收费及欠费的登记、统计工作全靠人工完成，耗时耗力准确性又差，牵扯了项目具体工作人员和财务部人员的大量精力，削弱了财务核算与监督、财务分析方面的侧重。
虽然南北方的社会环境差异较大，对物业事业的认识接纳、社会发展程度、居民收入等方面上海都比我们大大地走在前面，但存在的问题大部分是相同的，高端管理人员和基层操作人员的缺失、物业服务成本的逐年**与物业管理费的**幅度低甚至不涨是南北方物业企业共同面临的难题，通过此次学习不仅是吸纳先进的、前沿的物业服务管理理念，开阔眼界、视野，查找我们的不足，筑固优化企业文化、管理运营模式，打造出更优良值得广大群众信赖的企业品牌。作为地方知名企业也有义务和责任推进物业管理水平及文化向前发展，缩短与全国优秀物业管理企业的差距，服务好千家万户，为社会的和谐繁荣奉献辰能人的一份力、付出我们致诚情义！
外出参观学习考察报告
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