美景英伦郡ⅱ期中秋国庆阶段营销推广方案。
9月5日。一、 阶段背景。
月份已经过去，据市场初步调查，营口有部分新项目出现，致使整体市场的**量加大市场显得格外活跃，让潜力客户可供选择的机会也大大增加，现对即将来临的9-11月份的销售高峰，各大楼盘早已蠢蠢欲动，准备抢占各自的目标市场，同时为了实现其销售目标会增加**活动等营销手段，可预见的水岸一品及君悦澜湾等项目均在10月份推出新品。因此，在未来9-10月份中，整体营口房地产市场弥漫着较强的火药味。
从5月份至今，美景·英伦郡ⅱ期销售量已超过40%，为了完成全年的营销目标，此阶段是全年营销中的关键冲刺阶段，而现在美景·英伦郡ⅱ期主要面临以下问题：
部分目标群体对小区楼盘品质认可，但由于房价或现有户型的需求不够理想转而放弃本项目。
部分客户对英伦郡一期**户型不喜欢，而英伦郡二期还未到交房时间，对交房时间需求较大转而放弃本项目。
其它竞争楼盘抢占目标客户群体，造成目标客户群体犹豫不决再三对比。
针对把山**抗性较大，仍然坚持挑选中间**。
部分目标群体对目前**楼栋并不满意，同时对楼层位置存在考虑。
由于项目一期部分配套设施还在陆续完善当中，导致部分目标群体对配套设施完善存在考虑。
二、 营销总体思路。
为了迎合市场需求和解决客户障碍，建议实行解决问题三段原则，发现问题马上进行解决，以便销售的顺利延销：
本阶段的营销工作在全年的营销当中处于一个非常重要的位置，实现其销售目标需要多方的努力，在营销手段和推广手段上减少关注度的流失。另外，作为营口的品质高端楼盘，要持续的塑造楼盘良好形象从而提高企业知名度和美誉度，为公司的长远发展打好口碑基础。
1、解决问题：
继续挖掘和提升项目产品卖点及口碑形象，利用本阶段的营销手段增强市场美誉度及项目口碑，加强老带新客户的挖掘。
通过集中有效的**推广，进一步提升企业和楼盘品牌形象，让市场对美景·英伦郡ⅱ期保持整体的高关注度。
在客户群较为集中的区域，通过巡展和**配合迅速占领市场，既有效的节约推广成本又能快速形成羊群效应。
可以考虑释放部分销控**，为即将到来的**销售期增加销售份额。
做好物业、设施配套的完善及改进，听取客户的有效意见，让客户感受美景地产实实在在的品质服务。
加强销售引导，特别是针对对把山、把道房、楼层、楼栋具有一定抗性的目标客户做好销售引导工作，持续不断的加强项目的优势所在，可以从感情交流、产品材料以及与其它楼盘的对比优势所在等多个角度出发，不断刺激目标客户群体完成最终销售签约。
通过部分**手段或营销手段拉拢较强意向客户，实现其签约目的。
2、本阶段营销思路。
2.1提价与**。
虽然目前国家针对房地产市场的宏观调控还在继续，但本轮调控与08年受其金融危机所造成的市场影响有所不同，导致目前整体房地产市场的形式仍未明朗，虽然线城市的成交量有所下降，但其**仍未在小范围内进行跌幅运动，部分城市的房价还在**；因此营口作为3线城市的定位，受其调控的影响没有并未非常明显，故此项目虽然**位于营口的**位位置，但其仍有**空间，同时以部分**加强销售成功率。
提价：针对把山**提价50元/㎡-80元/㎡
**：贷款每平米优惠50元，一次性每平米优惠100元。
原因分析：根据市场反馈情况，目前部分竞争**也较为稳定，部分楼盘的**逐步接近项目的**区间，为整体涨价空间奠定竞争基础。
其它部分竞争楼盘的把山**与中间**差价不大，**区间相对平稳，针对本项目的把山**而言**偏低。
项目的其它**整体**较高，与把山****相差明显，造成目标客户群体对把山**的品质感误以为偏低。
虽然把山**的销售情况有待加强，但此轮涨价从销售角度对把山**未尝不是有利机会，可以加强销售引导有针对的介绍把山**的建造安装成本，说明涨价原因暗示还有**可能，压迫目标群体下定签约。
2.2营销体验。
通过营销活动来提升客户对项目的美誉度，刺激客户购买欲望加快下单速度，提高成交量完成销售任务。
活动主题：迎中秋对成交的。
一、二期老客户进行月饼派送活动。
购房**的**活动来刺激客户购买。
营口美景社区观光采风团首次活动（摄影大赛获奖选手及摄影协会共同参与）
三、 阶段推广思路。
1、推广策略。
经过了前一阶段的销售准备和内部认购期的市场酝酿和品牌信息发布，在此时要求我们有一个“绽放”，强势利用**宣传，迅速深化楼盘热销的氛围，同时配合提价和**，力争在短期内树立起再次轰炸市场吸引众多眼球。通过前一阶段的市场造势与活动宣传等，项目在市场已经消化一部分潜在客户，现阶段需要重点将项目的目标客户群从纷乱的市场逐步剥离出来了，让他们保持持续关注项目的动力，因此在本阶段的推广宣传上，需要把握目标客户的心理需求，特别是在中秋、国庆的节日下喜庆氛围的打造，利用感情交流的互动、体验活动营销的持续跟进、**宣传的刺激等，让目标群体逐步形成购买欲望和品牌口碑的宣传。
主要策略是：
深化项目产品的功能与服务，对应目标客户的需要，为本项目建立强有力的支撑系统，并尽量制造差异点。
个性化推广，制造出与同区域楼盘的差异点。
最大限度挖掘及展现项目的口碑及品牌形象。
短期内以部分**房、优惠、活动的手段吸引市场眼球。
加强与客户群之间的感情交流，加强老带新的客户相应奖励措施。
加强与部分**、企事业单位的联系，从活动营销上，继续深入挖掘潜在客户。
2、推广主题。
2.1、时间：2023年9月15日——9月30日。
宣传推广主题：迎中秋，美景佳节献好礼。
目标：与目标客户群体进**感交流，增加老带新的成功几率。
手段：通过传统的中秋佳节为契机，发布加推20套**房信息，邀请目标客户群体前往售楼中心参观，并同时赠送月饼、抽取大商等大超市购物卡等礼品，增强与客户情感交流机会。
**：内容——加推20套**房。
贷款每平米优惠50元，一次性每平米优惠100元。
赠送月饼、抽取大商等大超市购物卡（或赠送老带新客户购物卡）等中秋礼品。
时间——2023年9月22日。
对象——一期、二期业主；新老目标客户群体；
目的——吸引市场眼球，短时间内集中人气，增加老带新作用，加大与客户群体的情感交流机会。
推广细则说明。
通过**组合和**短信等渠道信息的宣传，发布“加推20套**房信息”与“迎中秋，美景佳节送好礼”的主题信息，吸引目标群体前往售楼中心，增加情感交流机会。
2.2、时间：2023年10月1日-10月7日。
宣传推广主题：庆国庆，美景购房有惊喜。
目标：抢占新一轮市场份额，为10-11月份**销售期奠定火爆开端。
手段：通过**组合与其他渠道信息发布，结合国庆期间的营销体验活动，增加国庆期间的火爆人气。
**：内容——加推20套**房，贷款99折，一次性98折。
国庆期间购房者即送大红包6100元整（可抵房价），10月7日购房**活动（9月15—10月7日。
购房的客户）
时间——2023年10月1日-10月7日。
对象——新老目标客户群体。
活动推广主题：营口美景社区观光采风团首次活动（摄影大赛获奖选手及摄影协会共同参与）
活动细则说明。
活动时间：2023年10月7日。
邀请摄影大赛获奖选手、摄影家协会、新老客户前往美景社区参观采风，同时邀请**记者参与。并进行冷餐会以及**活动（奖品为一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名），本次**针对购房者进行。
3、推广执行。
四、 费用预算。
9月22日中秋活动：月饼约100元/盒；购物卡100元/张。
10月1日国庆活动：冷餐会约2万；奖品一等奖为1台彩电约5000元/台，二等奖为2台数码相机1000元/台，三等奖为3台微波炉400元/台；小礼品50元/份。
广告：报纸约30000，电视20000
销售现场及项目现场氛围布置，约需1万。
注：根据最新的房地产统计数据，8月份全国一线城市房价有**的趋势，已经引起国家方面的重视，为了有可能的新的一波调控来临之前销售更多的**，建议本项目本轮涨价不宜过高，以把山**涨价为主，并建议通过节庆**的节点，促进项目**的快速去化，加速资金回笼。
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