2011上半年昆山楼市成交分析： 同比**21%
日期：2011-07-06 **：昆山楼市网文：薛磊进入昆山房产论坛参与评论。
新政实施1年多以来，在昆山市场上房价似乎并没有出现明显松动，但在成交量上却不容乐观。据昆山楼市不完全统计，截止到6月30日，整个昆山市总成交约14000套，较2023年上半年的17630套，同比**21%。其中1月份成交2817套，较去年的5743套，同比**了近50%。
而公寓和商业项目跌幅较大，分别同比**17%和33%，别墅项目成交同去年上半年基本持平，仅**5%。
公寓篇。同比**17%，城南逆势涨幅超过50%
上半年公寓总共成交了约1万套，较去年的1.2万套，同比**了17%。其中，一直以上海人为主要购房客群的花桥，因为“限购”等因素的影响，上半年仅成交了1917套，同比**60%；而城北和城西两个区域表现的也不容乐观，同比**了41%和36%；中心城区相对来说跌幅不大，但也**了18%。
不过在**的趋势之下，仍有个别板块逆势而起。其中，在上半年市场中反应平淡的城南，此次异军突起，成交了2260套，同比增长超过50%。主要原因可能是该区域去年上半年**不足所造成。
如果同比去年下半年，城南板块无疑是跌幅较大的。如张浦的农房英伦尊邸、锦溪的顺城锦湖湾等项目都是去年下半年和今年上半年放量的新盘。尤其是顺城锦湖湾，自今年4月24日开盘至6月底，以5500元/平方米的**后来居上，共成交了223套，占据公寓排行榜第7名的位置。
而被市场所看好的城东，上半年再度发力，以4332套的成绩，位列各板块之首，同比增长了18%。
城东**受捧，4楼盘领跑榜单。
绿地21新城售楼处。
此次公寓榜单前15名共计成交了4328套，占据总成交的30%。从上图中不难看出，虽然此次城东上榜楼盘只有4个，但是在成交上却占据了榜单成交量的44%。尤其是前2名的绿地21新城和世茂东一号就成交了1346套，占据榜单31%的份额。
第4名的世茂蝶湖湾也比第5名同城虹桥映像高出了101套。这或将说明，在城东品质**受市场认可度还是要高于其他楼盘的。另外，值得一提的是，虽然上海购房者在昆山受“限购”等政策影响比较严重，但是从城东的购房客群来看，除了本地刚需外，上海购房者对此板块关注度也比较高，成交量也很大。
成交各异，销售成绩不能只看排名。
世茂东壹号实景图。
榜单上的排名，只能说明部分楼盘在上半年成交比较靠前。但是，如果同比去年，则情况各异，不能一概而论。在榜单前15名成交量上，同比跌幅约42%。
而此次蝉联榜单的世茂东一号、世茂蝶湖湾、鑫苑国际城市花园和常发香城湾4个楼盘也各有**。比如，世茂东一号以618套的成交位列榜单第2，可是同比去年的1465套，却**了58%。另外，跌幅最大的鑫苑国际城市花园，同比**了81%；世茂蝶湖湾和常发香城湾，也同比分别**62%和23%。
时代文化家园实景图。
而去年上半年排名在15名之外的时代文化家园，在今年市场受政策影响较大时，以其主打的低总价、小户型刚需产品迅速跑量，上半年共计成交了201套，位列第8名，同比更是增长了359%。
刚需支撑成交，小户型是上半年主力。
抛开成交量的涨跌，同去年上半年相比，今年年初以来由于受到“限购、频繁加息、首付提高”等政策因素影响，上半年市场观望态势比较严重，改善型购房群体迟迟不肯入市。这也造成了各区域的主力产品多以70~90平方米左右的低总价、小户型刚需产品为主导。如时代文化家园、顺城锦湖湾、中楠双水湾等楼盘或都得益于楼市的调控政策。
但据记者了解，自5月份以来，市场上的中、大户型也开始逐渐发力，在城东和城西板块甚至占据着当月成交的主力。如城西的清风华院，虽然本次排名第18位，但是项目前4个月均为个位数成交，而5~6月却成交了88套，主要以平方米户型最为畅销。另外，像城东的中大简界等项目近来也多以中、大户型为主。
商业篇。同比**33%，商业地产突围难。
从去年4月17日政策出台开始，便有不少专家纷纷**说商业地产迎来了春天。在频繁的政策之下，大有不把房价打压下去不罢休的劲头，昆山的开发商们也在纷纷把目光投向商业，期盼可以先销售商铺，以拖延时间，规避政策。毕竟频频出台的政策限制的只是住宅，商业地产置身于政策之外，这本身就是商业地产的利好。
游站效果图。
但是，从成交数据来看，似乎情况不是想象中那么美好。今年上半年商业项目总共成交了3530套，同比去年的5249套，**了33%。同时，从商业项目在总成交量中所占比重来看，上半年商业项目占据了总成交的35%，同去年上半年的30%，上浮了5%。
由此可以看出，商业项目在总成交份额中虽然较去年有所上升，但上浮不大。同时，成交总数的萎缩，也说明商业项目在此轮调控中所受的利好，并不像业界传说的那么“火”。
城东领跑商业地产，专业市场成交占榜单43%
从总成交数据来看，昆山目前的商业地产项目和成交主要集中的城东、花桥和城北区域。在上半年，城东共成交了1283套，花桥和城北分别成交了900套和822套，城东商业地产同样不容小觑。
喜临门建材家居广场鸟瞰图。
从上图榜单来看，前10位商业地产项目中，有三个楼盘为专业市场，分别为港龙喜临门建材家居广场、龙成国际钢材市场和建伟汽配物流城。这三个项目占据榜单总成交的近43%份额。其中，港龙喜临门建材家居广场就占据了30%。
不过，同去年上半年商业地产前6名，专业市场就占据了4席的情况，今年专业市场在商业地产中所占比例有所下降，成交也同比**了58%。
小户型、低总价商铺火爆、成交遥遥领先。
从榜单不难看出，港龙喜临门、赛格国际公寓、游站、隆祺丽景国际等商业项目，都是以小户型、低总价而著称，首付五成约在15~20万左右。从其成交量来看，第1名港龙喜临门的成交量是754套，同比第2名的中川大厦，高出456套。比第10名的62套，更是多出近700套。
同时，前4名中就有3个项目主推此类产品，这说明并不是所有的商业项目都很火，热销的还是那些小户型、低总价项目。
同时，像赛格国际公寓、隆祺丽景国际这些老项目，同比去年依然分别**了25%和52%。另外，值得一提的是投资商业地产，还应重点警惕“同质化”现象，以免影响回报率。
别墅篇。产品和板块是影响销售的主要原因。
2023年上半年别墅总成交量为400套，较去年上半年的422套，同比**5%，可以说跌幅不大。在现阶段的别墅市场，影响其销售量的主要因素还是板块和产品。
从成交数据上看，城南板块的别墅共计成交255套，较城西阳澄湖板块的145套，多出110套。其中又以城南的淀山湖板块为主力，榜单前2名的富力湾和福兴庄园就成交了144套，占据城南板块总成交的57%，基本同阳澄湖板块持平。而这里的主要客群还是以上海人为主，一些规避政策取得贷款额度的方法，或成为楼盘销售的法宝。
另外，从产品类型上看，有天有地、独门独户的联排、叠加别墅成为市场新宠。随着有实力的改善型购房者入市，联排、叠加别墅作为改善型产品的一种，小户型、低总价等特点，也让其自年初以来一直占据着别墅市场的主导地位。
玉山胜境实景图。
从榜单来看，别墅成交前5名，基本上都是总价在300万左右的联排、叠加别墅。甚至除第10名的玉山胜境的3套成交外，其他也多为此类项目。在上半年成交的400套别墅中，占据着90%以上的成交份额。
如富力湾、福兴庄园、湖墅帕提欧、金湖银滩、品院、晴碧园等等。
独栋别墅破冰难。
在独栋别墅市场上，因首付成数、贷款等政策层面的影响，以及**量上的不足，目前市场上销售存量以大面积的高端独栋别墅为主。这些动辄上千万的独栋豪宅，在总价上极大的限制了独栋别墅的消费人群。在本年度的前6个月，这些总价上千万的独栋别墅，除玉山胜境和中大易墅—半岛v33成交2~3套外，基本上均以零成交收场。
不过，基于高端别墅对置业诉求的诸多承载特性，这一部分目前被压制的对高端别墅的刚性需求，迟早会有所爆发，而独栋豪宅市场也并非没有春天。
因此，虽然目前独栋豪宅市场一片死寂，但是针对别墅用地的禁批，此类项目也日渐稀缺，这样更加凸显了独栋豪宅的稀缺型和保值性。所以，尽管市场情况不容乐观，在今年仍有不少此类高端项目进驻昆山市场。
如阳澄湖板块的绿城昆山玫瑰园、云鼎观止、阳澄湖高尔夫奥拉维拉等高端豪宅项目在今年都将有所放量。其中绿城昆山玫瑰园目前第一批法式独栋别墅已经开始预约，面积为地上440~470平方米，地下180~290平米，总价1200万/套起。
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