旅游开发项目策划书

景区为什么要采用托管模式。

旅游业是一个永远的朝阳产业和**产业，在过去的上世纪100年里，世界旅游人数和收入分别以年均7.5%和12%的速度增长，远高于其他产业的增速。2023年，中国全年旅游人数达17.

83亿人次（其中国内旅游16.1亿人次），旅游总收入达到1.09万亿元，分别同比增长15.

0%和22.6%。改革开放以来30年，旅游收入增速明显高于gdp增速（中国gdp年增速为9.

5%，旅游收入年增速为14.3%），中国旅游业经历30年的快速发展，已形成了巨大的产业规模。随着经济社会发展，其前景愈发美好。

旅游景区处于旅游产业中的下游，是目前利润回报最丰富的环节，在旅游业各行业中，旅游景区的利润率是最高的（据对全国187家年接待量50万人次以上的4a级景区统计结果分析显示：它们的平均经营利润指标达到24.93%,高于同期500间以上客房大型旅游饭店的8.

1%和旅行社全行业的1.93%）。目前全国景区有2万8千多家，其中80%的景区其所有权和管理权都是国有化的。

这些由**直接经营管理的景区，受体制、经营思路和人才的制约，很多景区经营的市场化程度很弱，经济效益不佳。即便是一些由投资商开发的景区，由于投资商原有行业背景大多也不是旅游业，缺乏专业的规划策划、产品建设、市场营销和经营管理等方面的经验。如何经营好景区，实现景区的价值目标和投资回报，是目前国内许多景区，特别是大量中小型景区面临的一个普遍性问题。

他山之石，可以攻玉】出自《诗经·小雅·鹤鸣》。指别国的贤才可以用来治理本国。后比喻借助外力，改正自己的缺失。

之所以引用古人的这段话，就是为了让我们的旅游景区的决策者可以感知借助外力完善自我的重要性。

目前，许多景区在经营过程**现了这样或那样的问题，感觉到自身需要发展变革，例由于专业管理人才、市场如何开发、宣传**如何开展、产品如何更新、服务质量如何提高等等一系的问题，使得变革困难重重；加上遗留的土地问题、人事问题、资产问题等历史问题又阻碍了景区的变革；还有政策问题、体制问题等局限了发展变革的程度。这些问题使得景区束手束脚，发展变革缓慢，依靠自身的力量难以突破。但是，他山之石可以攻玉，借助外力来解决自身的问题，也就是将景区实行托管，或许是一条可以选择的道路途径。

委托管理：就是景区所有者将景区委托给一家专业的景区管理公司负责经营管理，委托方负责景区的规划、投资建设、资源保护和关系协调等，并根据其管理内容、经营情况等综合因素支付给托管方适当的管理费用，托管方具体负责景区的经营管理工作，在委托方授予的权限内开展工作，并实现托管目标。

委托管理的优点是真正意义上将景区所有权、经营权和管理权分离，把景区的经营问题、历史问题和体制的问题分割开来，逐步解决。既不影响景区自身的发展，又不会阻碍景区的改革。首先，通过专业的景区管理团队引进，给景区注入新的经营管理理念，嫁接了成熟的营销网络和管理制度，能够快速提升景区的影响力、知名度和品牌效益，提高景区的经济效益，使自身具备造血机能，能够自我发展，解决景区经营管理中的问题。

其次，可以通过运用市场运作方法重新整合相关资源，使景区轻装前进，在此基础上逐一解决历史问题。再次，这样做景区产权的主体没有变化，包括复杂的人事关系不用大的变动，不用触动体制和政策范畴，可以在不改变权属的情况下，借助外力来完成自身的发展变革，使景区在短时期内过度到现代企业的管理模式，按照市场的机制运营。

目前我国大多数景区的基础建设和接待设施已经具备或基本具备的情况下，要经营好和进一步开发景区，实现景区的综合效益，引进专业的景区经营管理企业，对景区实行托管经营，是使景区快速提升其品牌价值和综合效益的有效途径。

托管的概念起源于德国，2023年东西德统一之前，联邦**依照有限责任公司的形式成立托管局，对原东德那些濒临亏损破产境地、拍卖不成的国有企业进行托管，实行整顿后再**或破产。目前国内外在酒店行业实行托管比较普遍，并且取得了巨大的成功。景区托管就是景区所有者聘请有景区经营管理经验，有市场渠道和营销资源，并且具有法人资格的实体帮助自己做好景区的经营管理工作，包括景区的市场营销、内部管理和项目经营等工作。

目的是借助外力在短期内提高景区的经营管理水平和服务质量，组建营销网络，理顺营销渠道，拓展客源市场，扩大景区的认知度和影响力，提升景区的综合效益、品牌价值和盈利能力。

景区实行托管有许多优点：一是景区的所有权、管理权和收益权均没有发生改变，经营权实际上也没有发生根本性的改变，即使是风景名胜区也没有政策上的障碍；二是景区管理公司进驻的不仅仅是运营团队和人力资源，更重要的是带来了丰富的营销资源、先进的经营理念和科学的管理方法；三是通过景区管理公司的理论培训和现场指导，有利于为景区所有者培养自己的景区经营管理团队，有利于景区的长远发展；四是景区管理公司是一个法人实体，能够承担法律责任，有利于协议的履行，并且景区经营的最终控制权和决定权仍然在景区所有者手中，避免了个人承包中可能出现的短期行为、掠夺性经营和损毁景区形象等经营行为；五是通过实行景区托管，提高开发能力，增强营销意识，提高管理水平，使景区人气、效益和品牌价值快速提升，景区盈利能力增强，景区的投资商机随之增加，反过来可以促进景区的引资开发工作。

目前景区托管主要有全面托管、部分托管和短期托管三种形式。

全面托管景区所有者将景区的经营管理权限全部委托给托管方，自己主要起协助和监督作用。适应于经营不景气，管理较混乱，目前盈利能力较差但发展前景较好的景区。

部分托管将景区中某一个经营管理环节或经营项目交给受托方经营，如景区内部管理、市场营销、景区中某个经营性项目等。适应于整体经营状况良好，但某些方面或某些项目因为人才资源和渠道建设等原因存在问题的景区。

短期托管短期内将景区经营管理权限全部交给受托方，并挑选合适人员由受托方进行培训并参与经营管理，为托管期满后自己独立运营储备经营人才。适应于新开发的景区。

景区所有者首先要认真分析自己景区的资源优劣势、经营管理中存在的问题、人才结构和发展前景等，通过仔细分析决定是否需要借助外力，及以哪一种形式借助外力。有些景区经营管理的执行人才并不缺乏，缺少的是景区的盈利项目、经营方案、市场营销渠道和营销思路等，这样的景区可以不实行托管，需要的是聘请专业公司对景区进行诊断和开出药方，并进行系统的培训提高工作。如果靠自身的力量确实难以改变景区经营不景气的局面，就需要考虑景区托管的问题了。

实行景区托管时，景区所有者应该重点考虑以下几个方面：

首先是要选择好托管形式。新景区因为没有开展过经营管理工作，很难确定经营目标，可以首先采用短期托管，由有经验的专业景区运营公司编制经营管理方案和营销规划，并派驻专业团队帮助景区筹备开业工作、制订管理制度、搭建营销平台和培训人才队伍等。这些工作如果一项一项找相关单位或人员完成，可能花费更多，并且效果还不一定明显，因为他们不一定能像专业的景区运营公司那样各方面的人才都具备，不能派出专业团队长期实地调研、考察和分析，也不可能像专业的景区运营公司那样有丰富的实战经验和强大的营销平台。

短期托管一般为半年左右，时间太短了工作完不成，时间太长费用较高。半年后可以根据景区的发展和经营情况，或确定经营目标继续托管，或自己培训的人才接管景区经营管理工作。除个别情况特殊的景区适合采用部分托管外，一般采用全面托管形式比较好，这样不但有利于景区的快速发展和综合提升，同时可以避免由于多个管理或经营主体同时介入而产生矛盾，根据我们公司的托管经验，托管经营期限一般以5年为好。

时间太短工作成果难以稳固，原来的问题容易**，时间太长，经营目标不好**。托管期满后双方可以重新商定托管目标，继续托管。

其次是确定托管目标。许多景区由于经济效益不好才采用托管，在确定托管目标时只考虑经济目标，而忽视了服务质量提升、营销渠道建设、景区影响力和认知度的提高、品牌价值的提升等景区发展潜力指标，这样可能会对景区的长期发展和品牌运作不利。

第三是要选择合适的托管单位。应该重点考察托管单位的人才队伍资源（全面性、专业性、实战性等），营销渠道资源（旅行社资源、**资源、社会资源、**资源等），派出团队情况（人才结构、知识结构、实战经验等），风险承担能力（公司实力、法人治理结构等）。

第四是委托方和受托方的工作协调与配合。因为景区受托方一般没有真正意义上的人事权和资金使用权，同时又需要对景区的经营目标负责，委托方和受托方经常会在用人和奖惩方面、营销资金投入方面、人情票和关系票的管理方面出现分歧，双方应该积极协调和配合，妥善处理好这些分歧，共同完成目标。

第五是要注重景区自有人才的培养。聘请管理公司不仅仅是为了提高景区的经济效益和品牌知名度，还要达到通过管理公司的实地培训和指导，培养出景区的自有管理团队和提高员工的整体素质，以便景区的长远发展。在培养管理团队方面需注意选择好培养对像，要充分考虑培养对象的知识结构、接受能力、工作经验和人品等；要根据景区经营的需要培养团队；同时还要考虑人才储备，有目的地多储备人才，防止部分人才跳槽造成新一轮人才危机。

委托管理会因为景区体制、内外部环境和存在问题的差异而形成不同的结果，托管的形式及内容也应有所不同。但是，不论采用哪种托管形式，要实现托管目标，合作双方都应该做好如下几点。

1．订立好协议，明确双方的责、权、利。

2．思想统一。双方在合作前应该对合作的内容和深度达成一致，双方不能原则上的分歧，否则在托管过程中容易出现双方目标不一致，不能形成合力，出现1+1＜2的局面，导致合作的失败。

3．相互信任。托管后，景区后景区的经营管理权交给了专业管理公司，受托方接管景区后肯定会实施新的管理方式和用人机制，景区原有的表面平静可能会打破，甚至还有部分员工会到他们原来的老东家（委托方）去上诉，或给受托方设置阻力。此时双方应相互信任，共同协调解决这些问题。

4．有效沟通。由于景区运营涉及面广，发展旅游的目的和效益具有多重性，合作双方在托管期间不可避免地会发生一些运营方式和经营理念等方面的不一致，双方应该适时进行有效沟通，而且委托方应该尽可能地将经营管理权利授予给受托方，使其能更好的管理。否则受托方只能成为高级打工人员，无法开展正常的经营管理工作。

深闺美色，横空出世》

——梅池村旅游开发前景。

1、梅池村旅游项目简介：

以“寻觅瑶族遗址、森林寻幽、丛林溯溪、观竹海、赏非物质文化遗产嗡情戏、吃农家饭、住民宿、采农家果、干农家活、体验农家生活乐趣”为目标，打造一流乡村休闲旅游区。旅游项目将在梅池村依山傍水而建。整个项目分为7个主题部分，分别为现代农业休闲观光区、瑶俗文化观赏区、生态休闲娱乐区、民宿度假休闲区、拓展训练区、特产购物区、丛林溯溪区。

兴建项目主要包括：盘王山庄盘王大庙的修建；仙人古殿兴修；溯溪及户外运动顶目开发；千家坪绿色农庄、野营区、百亩云雾茶园；瑶史文化博物馆的建设等。

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