旅游地产的定位方法研究

随着众多地产行业巨头由单纯的地产向旅游地产转型，旅游地产成为行业内越来越具吸引力的名词。归派咨询结合多年的旅游地产规划经验，总结出旅游地产定位的常用手段和方法。旅游地产的概念及分类。

所谓旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。

目前，学术界对旅游地产还没有统一的定论，普遍接受的观点认为，旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿性的建筑物及关联空间；

第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；

第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的各种度假性的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店等；

第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。由于旅游地产最早伴随着度假旅游的发展而兴起，我国旅游地产的发展也是从引进分时度假、产权酒店开始的，因此，目前相关研究大多集中在第三类“旅游度假地产”领域，从发展进程、产生机制、制度环境、开发实例等各个方面对旅游度假地产进行了研究和论述，形成了各具特色的观点理念。

旅游地产开发思路。

研究市场，项目定位准确。城郊旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥项目的独特优势，将土地、人口、民俗、文化、环境等因素，围绕功能和客户定位，整合到开发项目中去，培植独特的优势。根据项目具体特点，设计适合本项目发展的模式。

城郊旅游房地产的开发一定要开创自身的发展模式，不能照搬照抄，防止项目的雷同化，在人本服务、项目设置、建筑特点、软件配套方面要有自己的特色。

复合产业业态设计。复合产业业态，将传统的旅游产业与商业、地产业、会展产业、运动康体产业、教育产业、创意产业、博彩业、农业、工业等结合，确定不同的角色，在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，努力挖掘自身的优势，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得最佳经济效益。

注重项目策划和创意，提升项目的品牌含量。项目的规模与功能，布局的尺度与收放，氛围。

的营造与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力，提高品牌的含金量。重视景观规划，合理安排布局。旅游规划是建设的龙头，城郊旅游地产项目必须统筹规划、合理布局、均衡布点、具备人本关怀，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

商业运作模式设计多样化、特色化。商业运作模式设计是开发城郊旅游地产不可或缺的，运作模式设计时要注重多样化、特色化、时尚化，通过不同的运作模式，来提升城郊旅游房地产的吸引核。旅游地产的定位方法。

旅游地产定位设定一般遵循的是以聚人为本的原则，因地制宜，因势而立的原则。而聚人为本是第一原则。根据概念先导原则，第一个提出来的是创造，第二个提出来的是复制，第三个提出来的能不能创造价值，就不得而知了。

比如，安徽宁国创建一个“世界木屋村”，把中国的木质文化与世界的木屋文化高度融合，尽管是复制的各国木屋文化，但毕竟是第一个提出“世界木屋村”的概念在名称方面占了先机，也就有了市场。

从深厚历史文化底蕴寻找定位。如山东省梁山县的旅游开发，最大的卖点莫过于恢复“水泊梁山”水寨，再来个“全国招聘李奎、李鬼”，自然会拉动眼球经济。这只是挖掘到宋朝。

西安的兵马俑可直接挖掘到秦朝。炎帝陵可直接挖掘到人类之始。中国上下五千年的历史文化，蕴藏着无数卖点。

任何地点，即在地表上的那个“点”，只要有心去找，就一定能尽如人意。从未来发展空间寻找定位。中国入世后，世界经济、品牌一体化，房地产户型、品味、布局呈世界化。

所以，找卖点不是只从区域性、封闭性找卖点，更要看到潜在的客户流动群。虽然房地产是不动的，但购置房产的人却是流动的。如做桂林“国际旅游物业超市”时，我们考虑的主要是外地客户，重点是港、深、澳客户群及部分外国人。

因为这里地势优越，但对当地人而言不是优势，桂林山水甲天下，名山、名地、名宅、名人主要是影响外地人。正如美国前**理查德？尼克松说的，领袖人物一定要能够看到凡人所看不到的眼前利害以外的事情，他们需要有站在高山之巅极目远眺的眼力。

从个性化发展寻找定位。任何城市发展都不是千篇一律的，任何花朵都不是绝对一模一样的。旅游地产也是个性化发展而千姿百态。

如三山、五岳、八达岭长城、平遥古城等及全国各大名胜景区无不具有自己独特个性。除了在这些已有旅游品牌上进行延伸拓展外，商家的着眼点应放在潜在个性的开发上。如果地下是宝藏，你用什么方法开采出来？

露天开采法？斜井开采法？竖井开采法？

只不过是方法的不同，个性怎么塑造，不只是看你的慧眼功夫，还要看你的慧心功夫。

用超前推断法寻找定位。策划旅游地产也要讲3a原则：即超前性、独创性、实用性。

如开发一个旅游项目，首先在作完大量调查、历史推论之后，就要得出“它是什么？”“它应该是什么？”的感觉点，然后围绕这一点放大，至少要超前5年或10年的方法去设定它，以避免“佛。

山无佛”“芜湖有湖”的现象发生。

用亚文化设定寻找定位。亚文化不是正统文化，它是每一种文化中包含着的若干个较小的分支，称为亚文化。亚文化包括民族、宗教、种族和地域等诸多因素，有时候的影响力比文化本身还要大。

如选择地势、住宅等方面的风水学说，很多人，特别是东南亚一带的人，很相信“风水”会带给自己好运，有些商家也比较看好“风水”学说。往往策划家讲10句，不如易经大师讲1句，有时候项目的成败就在于易经大师一锤定音。我们称这种现象叫“潜在精神动力”现象。

往往从正面、从文化本身苦苦思索找不到的卖点，通过这种“潜在精神动力”的启发，很快就能激发出来。

总而言之，旅游地产项目的开发不是在想像中完成，它必须具有以下的十大基本要素。基础条件——旅游特征的自然环境。借助旅游开发地产，一定要先有一个景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素相关。

并且这个景点或景区本身旅游价值，甚至是旅游品牌。这是空间特性与产业性质在定位上的特质，是必要条件。

基础设施——便利的交通与地理位置。旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产项目，必定要使项目具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性。

专业条件——符合旅游度假的设计方案。开发旅游地产项目，在前期阶段必定要有符合旅游度假的项目设计方案，只有方案先上，才能征地着手项目的开发。

资源条件——完善的配套服务与设施。旅游地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。

法律条件——合法的产权手续与时权保证。合法的产权手续与时权保证是产权性酒店项目开发的必要条件。

管理条件——专业的物业管理与酒店管理。前期的开发固然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供适宜于项目定位的项目服务。

财务支撑条件——健全的财务制度与监督管理体系。营销条件——专业的营销推广系统。资金条件——丰富的开发经验与开发实力。网络条件——健全、便捷的交换网络。

准确定位旅游地产，要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在元素上的冲突，寻求和深挖“旅游地产”的唯一元素正是旅游地产定位的原始动机。

旅游地产的定位方法研究

旅游地产的美学启蒙

旅游地产项目策划

2023年旅游地产介绍

其他用户还读了