2023年考试真题。
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2023年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2023年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。
甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2023年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问：
1.甲机构书面回复的致函对象是谁？
2.导致估价对象与该项目三期别墅**差异的主要原因有哪些？
参***】1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。
2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，**自然会高些。
②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，**自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交**而不是销售定价。④项目三期是2023年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。
⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其**较高的原因之一。
二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2023年6月15日。该项目土地是2023年6月以出让方式取得，2023年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：
应为建设成本，下同）、管理费用以及2023年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问：
1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？
2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？
参***】1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应。
该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。
④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。
三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。
第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：
1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？
2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？
参***】1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。
2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。
②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
第1页。
2019案例真题
2011年度全国注册安全工程师执业资格考试试卷。安全生产事故案例分析。中华人民共和国。人事考试中心制。人力资源和社会保障部。二 o 一一年七月。一 a焦化厂为民营企业，从业人员1000人，2009年发生生产安全事故2起 造成2人轻伤。该厂因精苯工业废水兑水稀释后外排，被环保部门责令整改。该厂采取的措...
2023年案例真题
2010监理工程师 监理案例分析 真题答案7 第一大题 一小题。投资控制中1 不妥。理由 是属于质量控制的内容。进度控制中 4不妥。理由 是属于质量控制的内容。质量控制中5不妥。理由 属于投资控制内容。二小题。1 主持编制项目监理规划不能委托监理工程师代表负责，应由总监负责。2 审查和处理工程变更不...
2023年案例真题
2012年考试真题。一 问答题 共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下 一 某房地产估价机构接受委托评估a写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的b写字楼在周边环境 交通条件 建筑规模 外观形象等方面均与a写字楼有很好的可...