旅游景区度假酒店。
营销策划方案。
一．产品定位 8
2）产品主义――对准 24
1）十六字作战纲要 25
2．总体规划 30
4．各期规划 31
3）强销期 32
随着市场经济的发展，社会需求的日益多样化、个性化，以及不断更替的新陈代谢化，房地产开发已越来越超越了造房盖楼的传统范畴，而是为特定的社会群体提供和创造某种生活方式，满足人们身心两方面的多种需求。物业产品也不再仅仅单指建筑物本身，而是延伸涵盖至设施配置、环境营造、氛围渲染、人文构筑，乃至人情关怀、人性满足等相关的诸多领域，由此产生的物业产品须包括物质形态和精神内涵两个方面，是形、神兼备的复合体。
这即为房地产营销中的三重境界：第一个境界是卖“看得见摸得着”的东西，即卖房子、卖家居；第二个境界是卖“看得见摸不着”的东西，即卖景观、卖环境；第三个境界是卖“看不见也摸不着”的东西，即卖文化、卖品味、卖生活方式。
发。现、挖掘潜在需求，激发、创造新的需求，并率先以相应的产品去迎合、引导和满足这一需求，是制胜市场的基本法则。我们的行销顾问们已准备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做出每个重要的决策。
策划源于对市场的先知。
对于x山xx实业集团来说，本项目面临着怎么做？什么时候做？等一系列问题。
对于策品而言，我们既要看清已有的、现有的，更要看见未知的、未来的——彻底了解宏观及区域的房地产状况，为项目的整体营销寻找市场依据和切入口，提出我们切实可行的行销建议。
同样是靠近天然山脉、以旅游、度假为主要卖点，但由于地理位置的不同，自然条件的差别，区域发展规划的不同，本案与x山区沿线房地产项目的发展有较大的区别。
通过对x山市x山区旅游经济区房地产项目各方面的综合对比，可以更加明确的显现本项目的优、劣势，便于我们更加准确地进行前期定位。
产品是房地产的灵魂。
现代社会中，产品是一个具有三个层次的整体概念，它是在营销实践中逐步发展起来的，其顺序为附加产品――有形产品――核心产品。房地产的核心产品为：满足各层次需求的居住空间。
没有什么商品比房地产的附加产品、有形产品更丰富，其具有投资大、使用周期长、产品从一性、诉求点众多等特点。对于策品而言，为x山饭店确定最满足目标客户需求的各项产品特征是此次策划的重点。
以市场供求为定位基础，从提升产品品质出发，贯彻“同质性差异化”定位思路，结合产品的使用特质及地块情况，分析区域市场可能的需求取向和需求容量，以产权式酒店位的初始模型。力求突破以往“x山旅游概念”（景观概念、人文概念、旅游概念、度假概念、投资概念……）与仿造五星级酒店的风格累加，对度假、投资型酒店所倡导的生活理念进行深入剖析，“引领一种全新的的度假、投资风尚”，以满足和引导产品最终使用者的需求为目标，赋予产品全新的投资（迷你型、低总价、零风险、高回报……）概念和度假生活中人的“五感+一动”概念，形成一个复合型的新型度假、投资产权式酒店项目，将产品的个性完全释放出来，才是本案最有力的定位方向。
利用与创造结合为本案做出如下策略：
紧致感度假空间。
作为度假、投资产权式酒店，首先其使用率相对“第一居所”而言要低很多；其次，产品具有投资特性，若面积过大必然降低其竞争力，为顺利去化制造阻力。因此在单体的设计上围绕度假酒店的使用特点做文章，相应减少次要空间（会客空间、烹饪空间、就餐空间、配套空间等）的面积，或通过对几个次要空间进行合理整合来降低单体面积，在不影响度假居住品质的前提下，让每一平方的面积都得到充分利用而不闲置。不降低品质、不减少单价就能从容降低总价。
全方位四季体验。
全方位——我们提出“五感+一动”的全新度假、投资概念，即调动全身细胞及感官，完全投入放松的主动式度假方式，强调人的参与性，与自然的互动性，这种度假观必将引领一种风暴式的度假风潮。
四季——挖掘以往x山旅游季节，通过分析春、夏、秋、冬四季的季节特点挖掘出全新的度假情趣，如“春到x山与鲜氧为舞”、“夏到x山与碧绿为伴”、“秋到x山与鸟儿同唱”、“冬到x山与山泉相亲”等一系列的主题式度假方式，创造一种x山乃至全国首创的全季节度假生活理念。
用“x山”是因为本案处于全国著名旅游风景区——x山旅游区内，在案名中使用取到了出处地名，让人从案名中初步就可以了解项目所处于的方位。
“四季”体现的是本案与众不同的全季节度假概念，同时“四季”二字又充满了生机与活力，给人一种清新向上的感觉，别有一番风情。
“假日”在汉语中可以意指：旅游、休闲、度假。
从读音上来看“x山·四季假日”读起来抑扬顿挫‘朗朗伤口，清脆响亮，易懂易记。
从联想的层面上来看，“x山·四季假日”就隐喻了x山旅游业的繁华，从而，它的商业气息，更使投资者产生向往。
本项目意欲完善“四季假日”概念，扩容“春季、夏季、秋季、冬季x山”概念，让人们体验一个新的，更全面的x山度假旅游生活，乃至重新认识x山，将本案上升到城市名品的高度。
地段特征：地处x山度假旅游经济中心，地段优势尚可。
交通特征：“两山一湖”区域的门户，205国道省道及铜黄高速公路等交错穿过，交通方便快捷。
产品特征：投资回报率在区域内不具新颖性，但与“四季度假”概念的结合能够大大提升产品的附加值；另外，酒店内部空间、经营管理及服务配套方面的可塑性很大，这些都是拉开与竞争项目**差距的重要方面。
结论1：本案作为度假、投资产权式酒店在地段上相对真正x山旅游风景区度假楼盘略处优势，外部景观、交通方面也略处上风，四星级建造更能体现本案星级服务标准。通过项目内部环境的高标准配置及各产品的高水准设计提高项目价值，以独树一帜的“四季假日”概念为项目铭刻度假特质的标记，能够附予核心产品以外更多的附加价值，这一点是本案**超越区域内其他楼盘的尚方宝剑。
综上所言，可以肯定本案在整体的产品塑造上，还有一定的提升空间。因此，为最终的**定位提供强劲的产品力基础。
结论2：可以从同类产品的**调查来分析；本区域的均价应在多少之间，附带特殊卖点的项目能达到多少以上，规模性及产品高附加值是提升**的主要因素。（我现在没有这方面的资料）
土地：房地产市场持续升温，土地的稀缺性及不可再生性，都预示着不动产楼盘**还将进一步上扬。
市场：x山整个城市的发展，x山旅游风景区资源可持续开发利用，对外省市人口的吸引力增强；旅游中心的开发完善吸引更多境内外高消费客群进驻，都预示着投资不动产市场需求有很大潜力。
结论3：市场需求、土地成本、**高低三者本来就是息息相关的产物，随着土地的成本的不断上升，势必造成楼市均价的持续上扬，而大量的居住客、投资客看好x山，同样预示着度假、投资楼盘的市场潜力。
本案在产品定位上明确了“紧致感度假空间◆全方位四季体验”的概念，因此**定位应与产品定位进行有机的结合，以“新一代度假、投资酒店”＋“复合型度假、投资概念”的标准为本案进行**上的定位。
在产品设计上：
户型、景观、配套、服务等各方面要素都要体现出度假酒店的内涵，并且与周边竞争楼盘相比，设计要更新颖合理，风格要更具特色，尤其在景观、配套方面，表现出“新一代度假酒店”的味道。
在概念营造上：
充分发挥“四季x山”产权式度假酒店的新理念，为项目在定价上突破市场平均**，提供意识形态上的支持。
3．定价策略。
营造一个高尚旅游地段、一种高贵的度假理念，使产品一面市就站在一定的高度。
分析产品有力卖点，出击市场。
温泉度假酒店营销策划方案
海南金色阳光温泉度假酒店营销策划方案。第一部分 市场篇第2页。第二部分 项目定位篇第16页。第三部分 营销推广篇第37页。第一部分 市场篇 一 产权式酒店概述及在国内发展近况第3页。二 产权式酒店呈现的产品形式第6页。三 国内产权式酒店的一般开发与运营模式第7页。四 产权式酒店的流行趋势第12页。五...
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